Le droit du locataire,
en français clair.

Dépôt de garantie

Somme versée à l'entrée du logement pour couvrir d'éventuelles dégradations, plafonnée à 1 mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie (souvent appelé « caution ») est versé par le locataire à la signature du bail. Pour une location vide, il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (loi du 6 juillet 1989, art. 22). Il doit être restitué dans 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (avec retenues), faute de quoi le bailleur doit 10 % du loyer par mois de retard.

📖 Loi 89-462 du 6 juillet 1989, article 22

Mise en demeure

Lettre recommandée mettant officiellement en demeure le bailleur de respecter son obligation, étape obligatoire avant toute action en justice.

La mise en demeure est l'acte juridique par lequel le locataire somme officiellement le bailleur d'exécuter une obligation (restituer la caution, faire des travaux, rembourser un trop-perçu…). Elle prend la forme d'une lettre recommandée avec AR mentionnant les articles de loi violés et un délai d'exécution. Elle conditionne l'accès au tribunal et fait courir les intérêts moratoires.

📖 Code civil, articles 1344 et suivants

Lettre recommandée avec AR (LRAR)

Courrier postal officiel dont l'envoi et la réception sont prouvés, indispensable pour tout litige locatif.

La LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception) prouve à la fois l'envoi et la date de réception du courrier. C'est la forme exigée par la loi pour toutes les notifications officielles entre locataire et bailleur : préavis, mise en demeure, contestation. Klaym envoie un équivalent numérique LRE qui a la même valeur juridique.

📖 Loi 89-462, article 15

Loi ALUR

Loi de 2014 qui renforce les droits des locataires (plafond honoraires agence, encadrement loyers, durée bail meublé).

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a profondément modernisé le droit du logement français. Elle plafonne les honoraires d'agence, impose le bail type, encadre les loyers dans certaines zones tendues, et étend la durée minimale du bail meublé. C'est la base juridique de la plupart des recours locataires modernes.

📖 Loi 2014-366 du 24 mars 2014

Loi du 6 juillet 1989

Texte fondateur du droit du locataire français : bail, caution, préavis, charges, restitution.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les rapports locatifs pour la résidence principale en France. Elle fixe les règles du bail, du dépôt de garantie, du préavis, des charges récupérables, de l'état des lieux et de la restitution. Toute clause contraire dans un bail est nulle de plein droit.

📖 Loi 89-462 du 6 juillet 1989

État des lieux

Constat écrit et signé décrivant l'état du logement à l'entrée et à la sortie, base de comparaison pour les retenues sur caution.

L'état des lieux est un document obligatoire établi à l'entrée puis à la sortie du locataire. Sans état des lieux d'entrée, le logement est réputé en bon état et le bailleur ne peut retenir aucune somme. À la sortie, les seules dégradations imputables au locataire (hors usure normale) peuvent justifier une retenue.

📖 Loi 89-462, article 3-2

Vétusté

Usure naturelle du logement liée au temps et à un usage normal, qui ne peut être retenue sur la caution.

La vétusté est l'usure normale d'un bien due au temps et à l'usage. Le bailleur ne peut jamais retenir sur la caution des frais relevant de la vétusté : peintures défraîchies après 7-10 ans, moquette usée, joints noircis… Une grille de vétusté (souvent annexée au bail) fixe les abattements applicables.

📖 Loi 89-462, article 7

Encadrement des loyers

Plafond légal du loyer dans les zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, etc.), au-delà duquel le locataire peut exiger une baisse.

L'encadrement des loyers fixe un loyer maximum par mètre carré, défini par arrêté préfectoral, dans certaines zones tendues. Si le loyer dépasse ce plafond (sauf complément justifié), le locataire peut exiger une baisse rétroactive avec remboursement du trop-perçu sur 3 ans. La procédure passe par une commission départementale de conciliation.

📖 Loi ELAN 2018-1021, article 140

IRL (Indice de Référence des Loyers)

Indice INSEE qui plafonne la révision annuelle du loyer en cours de bail.

L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE et sert de référence pour la révision annuelle du loyer. La hausse maximale autorisée est égale à la variation de l'IRL entre le trimestre du bail et le même trimestre l'année suivante. Toute augmentation supérieure est illégale et le trop-perçu doit être remboursé.

📖 Loi 89-462, article 17-1

Préavis de départ

Délai entre la lettre de congé du locataire et la fin effective du bail : 1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs.

Le préavis est le délai pendant lequel le locataire reste tenu de payer son loyer après avoir donné congé. Il est de 1 mois en zone tendue, logement meublé, mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé ou bénéficiaire du RSA. 3 mois dans les autres cas. La lettre de congé doit être envoyée en LRAR.

📖 Loi 89-462, article 15

Logement décent

Logement répondant aux critères minimaux de surface, sécurité, équipements et performance énergétique fixés par décret.

Un logement décent doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur, ne pas mettre en danger la santé du locataire (humidité, plomb, amiante…), être équipé d'eau potable, sanitaires, chauffage, électricité aux normes, et avoir un DPE meilleur que F depuis 2025 (G interdit à la location). À défaut, le locataire peut consigner le loyer.

📖 Décret 2002-120 du 30 janvier 2002

Consignation du loyer

Procédure légale qui permet de verser le loyer à la Caisse des Dépôts plutôt qu'au bailleur défaillant.

La consignation du loyer permet, sur autorisation du juge, de bloquer le loyer sur un compte à la Caisse des Dépôts en attendant que le bailleur exécute ses obligations (travaux, mise en conformité…). Elle évite l'accusation d'impayé tout en exerçant une pression légale. Procédure devant le tribunal judiciaire ou la commission départementale de conciliation.

Charges locatives (récupérables)

Dépenses du bailleur que le locataire doit rembourser : eau froide, ascenseur, ménage parties communes, taxe ordures ménagères.

Les charges récupérables sont strictement listées par le décret de 1987. Le bailleur doit fournir un décompte annuel avec justificatifs ; à défaut, le locataire peut exiger le remboursement intégral. Toute charge non listée (réparations du toit, ravalement, gardien à temps complet…) est non récupérable.

📖 Décret 87-713 du 26 août 1987

Bail (contrat de location)

Contrat écrit liant bailleur et locataire, d'une durée minimale de 3 ans (vide) ou 1 an (meublé).

Le bail est obligatoirement écrit et doit respecter le bail type ALUR. Sa durée minimale est de 3 ans pour un logement vide (6 ans si bailleur personne morale) ou 1 an pour un meublé (9 mois pour étudiant). Toute clause illégale (ex : interdiction d'animaux, visite sans préavis) est nulle automatiquement.

📖 Loi 89-462, article 3

Garant (caution solidaire)

Personne qui s'engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire.

Le garant signe un acte de cautionnement et engage son patrimoine en cas d'impayé du locataire. Depuis 2009, l'acte doit comporter des mentions manuscrites précises sous peine de nullité totale. Le garant peut être limité dans le temps et le montant. La garantie Visale (gratuite, État) remplace souvent le garant physique.

📖 Loi 89-462, article 22-1

Garantie Visale

Garantie locative gratuite proposée par Action Logement, couvrant jusqu'à 36 mois d'impayés.

Visale est une caution gratuite proposée par Action Logement aux locataires de moins de 30 ans, salariés du privé ou en mobilité professionnelle. Elle couvre jusqu'à 36 mois de loyers impayés et les dégradations. Demande en ligne en 5 minutes sur visale.fr. Acceptée par tous les bailleurs depuis 2018.

DPE (Diagnostic Performance Énergétique)

Étiquette énergétique du logement (A à G) obligatoire au bail, conditionne la mise en location depuis 2023.

Le DPE classe les logements de A (très économe) à G (passoire thermique). Depuis 2023, les logements G+ sont interdits à la location ; les G dès 2025, les F en 2028, les E en 2034. Si ton bailleur loue un DPE F ou G après la date limite, tu peux exiger les travaux ou un loyer plafonné.

📖 Loi Climat 2021-1104, article 160

Trêve hivernale

Période du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle aucune expulsion locative ne peut être exécutée.

La trêve hivernale interdit toute expulsion forcée du logement entre le 1er novembre et le 31 mars, même avec décision de justice exécutoire. Elle ne suspend ni la procédure ni les loyers, mais protège le locataire d'une mise à la rue immédiate. Les coupures d'eau, gaz, électricité sont également interdites pendant cette période.

📖 Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-6

Commission départementale de conciliation (CDC)

Instance gratuite qui tente une conciliation amiable entre locataire et bailleur avant le tribunal.

La CDC est composée à parité de représentants de bailleurs et de locataires. Sa saisine est gratuite, obligatoire pour certains litiges (encadrement des loyers, charges, congé) et facultative pour d'autres. Délai d'audience : 2-4 mois. Décision non contraignante mais souvent suivie. Permet d'éviter le tribunal dans 60 % des cas.

Tribunal judiciaire (litiges locatifs)

Juridiction compétente pour les litiges locatifs, gratuite et accessible sans avocat jusqu'à 10 000 €.

Le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) traite tous les litiges entre locataire et bailleur. Procédure simplifiée sans avocat obligatoire pour les demandes inférieures à 10 000 €. Saisine gratuite via Cerfa n°16042*02 ou en ligne sur justice.fr. Délai moyen de jugement : 4-8 mois.

Critères de décence

Normes minimales (surface, lumière, sécurité, équipements) qu'un logement doit respecter pour être loué légalement.

Les critères de décence sont fixés par le décret du 30 janvier 2002 modifié. Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec hauteur sous plafond de 2,20 m, des installations électriques, d'eau et de chauffage en bon état, une isolation thermique conforme, et être exempt de risques manifestes (plomb, amiante, infestation). Le non-respect ouvre droit à des recours.

📖 Décret 2002-120

Marchand de sommeil

Bailleur qui loue sciemment un logement indigne, passible de 5 ans de prison et 150 000 € d'amende.

Le délit de marchand de sommeil sanctionne le bailleur qui loue en connaissance de cause un logement présentant des risques pour la santé ou la sécurité. Peine : 5 ans de prison et 150 000 € d'amende. Le préfet peut interdire au condamné d'acheter de l'immobilier pendant 10 ans. Signalement à l'ARS et au procureur.

📖 Code de la santé publique, article L. 1337-4

Préavis réduit (1 mois)

Délai de préavis ramené à 1 mois pour les locataires en zone tendue, perte d'emploi, mutation, etc.

Le préavis est ramené à 1 mois si : logement en zone tendue (28 agglomérations), mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifié par certificat, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social. La preuve du motif doit être jointe à la lettre de congé.

📖 Loi 89-462, article 15

Loyer impayé

Défaut de paiement du loyer ou des charges déclenchant, après 2 mois, la procédure de commandement de payer.

Le loyer impayé est l'absence totale ou partielle de paiement du loyer ou des charges à la date prévue. Le bailleur peut, dès le premier impayé, envoyer une mise en demeure puis, après 2 mois, faire délivrer un commandement de payer par huissier. Plusieurs aides existent (FSL, APL exceptionnelle, Action Logement) avant toute procédure d'expulsion.

Indemnité d'occupation

Somme due par un occupant qui se maintient sans titre dans les lieux après la fin du bail.

L'indemnité d'occupation remplace le loyer lorsque le bail est résilié mais que l'occupant reste dans les lieux (en attente d'expulsion par exemple). Elle est généralement égale au dernier loyer + charges, sauf revalorisation. Elle n'ouvre pas droit aux mêmes garanties que le loyer (pas d'APL, pas de droit au maintien).

Complément de loyer

Supplément exceptionnel autorisé en zone d'encadrement pour des caractéristiques rares (terrasse, vue, hauteur, prestige).

Le complément de loyer permet, en zone d'encadrement, de dépasser le loyer de référence majoré pour des caractéristiques exceptionnelles (terrasse de plus de 4 m², vue dégagée monumentale, hauteur sous plafond > 3,30 m, équipements rares). Sa justification doit figurer dans le bail. À défaut, le locataire peut demander sa suppression dans les 3 mois suivant la signature.

Régularisation annuelle des charges

Comparaison annuelle entre provisions versées et dépenses réelles, donnant lieu à remboursement ou complément.

Chaque année, le bailleur doit régulariser les charges : décompte par poste, justificatifs tenus à disposition pendant 6 mois, avec remboursement du trop-perçu sous 1 mois ou demande de complément. Sans régularisation pendant 3 ans, le locataire peut exiger le remboursement intégral.

📖 Loi 89-462, article 23

Trouble de jouissance

Perturbation grave qui empêche le locataire de profiter normalement de son logement, donnant droit à indemnisation.

Le trouble de jouissance désigne toute atteinte importante à la jouissance paisible du logement (travaux longs, fuite récurrente, nuisance majeure, partie de logement inutilisable…). Le locataire peut obtenir, devant le juge, une réduction de loyer rétroactive et des dommages-intérêts. Klaym calcule le préjudice et rédige la mise en demeure.

📖 Loi 89-462, article 6 et 7

Abandon de domicile (locataire)

Départ définitif du locataire sans préavis, autorisant le bailleur à reprendre le logement après procédure.

L'abandon de domicile est constaté lorsque le locataire quitte définitivement les lieux sans préavis. Le bailleur doit faire constater l'abandon par huissier puis saisir le juge en référé pour résiliation du bail. Procédure simplifiée depuis la loi Béteille (2010) : décision en 1-2 mois.

Procédure d'expulsion

Suite judiciaire d'un impayé ou trouble grave, durant 18-24 mois minimum, avec multiples possibilités de régularisation.

L'expulsion locative suit un parcours strict : commandement de payer (2 mois), assignation (2-3 mois), audience, jugement, commandement de quitter les lieux (2 mois), concours de la force publique (1-3 mois). Soit 18 à 24 mois entre le premier impayé et l'expulsion effective. À chaque étape, le locataire peut régulariser ou demander des délais.

Régularisation annuelle des charges

Comparaison annuelle entre provisions versées et dépenses réelles, donnant lieu à remboursement ou complément.

Chaque année, le bailleur doit régulariser les charges : décompte par poste, justificatifs tenus à disposition pendant 6 mois, avec remboursement du trop-perçu sous 1 mois ou demande de complément. Sans régularisation pendant 3 ans, le locataire peut exiger le remboursement intégral.

📖 Loi 89-462, article 23

Trouble de jouissance

Perturbation grave qui empêche le locataire de profiter normalement de son logement, donnant droit à indemnisation.

Le trouble de jouissance désigne toute atteinte importante à la jouissance paisible du logement (travaux longs, fuite récurrente, nuisance majeure, partie de logement inutilisable…). Le locataire peut obtenir, devant le juge, une réduction de loyer rétroactive et des dommages-intérêts. Klaym calcule le préjudice et rédige la mise en demeure.

📖 Loi 89-462, article 6 et 7

Abandon de domicile (locataire)

Départ définitif du locataire sans préavis, autorisant le bailleur à reprendre le logement après procédure.

L'abandon de domicile est constaté lorsque le locataire quitte définitivement les lieux sans préavis. Le bailleur doit faire constater l'abandon par huissier puis saisir le juge en référé pour résiliation du bail. Procédure simplifiée depuis la loi Béteille (2010) : décision en 1-2 mois.

Procédure d'expulsion

Suite judiciaire d'un impayé ou trouble grave, durant 18-24 mois minimum, avec multiples possibilités de régularisation.

L'expulsion locative suit un parcours strict : commandement de payer (2 mois), assignation (2-3 mois), audience, jugement, commandement de quitter les lieux (2 mois), concours de la force publique (1-3 mois). Soit 18 à 24 mois entre le premier impayé et l'expulsion effective. À chaque étape, le locataire peut régulariser ou demander des délais.

Complément de loyer

Supplément autorisé au-dessus du plafond d'encadrement dans certaines zones tendues, uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.

Le complément de loyer permet, en zone d'encadrement (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine commune, Est ensemble…), de dépasser le loyer de référence majoré quand le logement a des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte (terrasse de plus de 4 m², vue remarquable, hauteur sous plafond > 3,30 m, équipements de luxe…). Ces caractéristiques doivent être listées au bail et justifiées. Faute de quoi le locataire peut le contester dans les 3 mois et exiger le remboursement.

📖 Loi ELAN 2018-1021, article 140

Loi ELAN

Loi de 2018 qui renforce l'encadrement des loyers, encadre la sous-location Airbnb et durcit les sanctions contre les marchands de sommeil.

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 a relancé l'encadrement des loyers à titre expérimental dans plusieurs zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine commune, Est ensemble). Elle encadre aussi la location meublée touristique (Airbnb) — déclaration en mairie obligatoire, 120 jours/an maximum pour une résidence principale, amende jusqu'à 50 000 € par logement. Elle durcit les sanctions contre les marchands de sommeil et crée le bail mobilité (1 à 10 mois sans dépôt de garantie).

📖 Loi 2018-1021 du 23 novembre 2018

Commission départementale de conciliation (CDC)

Instance gratuite et obligatoire pour de nombreux litiges locatifs, qui rend un avis sous 2 mois avant tout passage au tribunal.

La commission départementale de conciliation (CDC) est saisie gratuitement par le locataire ou le bailleur pour les litiges sur le dépôt de garantie, l'état des lieux, les charges, le loyer en zone encadrée, la décence ou le congé. Elle convoque les deux parties, tente la conciliation et rend un avis sous 2 mois. La saisine est obligatoire avant le tribunal pour les litiges sur l'encadrement des loyers et fortement recommandée pour le reste — elle accélère la procédure et joue contre la partie absente.

📖 Loi 89-462 du 6 juillet 1989, article 20

Bail meublé

Bail d'1 an minimum (9 mois étudiant) portant sur un logement équipé selon une liste obligatoire (décret 2015-981).

Le bail meublé porte sur un logement contenant les meubles indispensables à la vie courante : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, frigo, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien (décret 2015-981). Durée minimale 1 an (9 mois sans reconduction pour les étudiants), dépôt de garantie plafonné à 2 mois, préavis locataire 1 mois en toutes circonstances. Si la liste de meubles est incomplète, le locataire peut demander la requalification en bail vide (3 ans, préavis bailleur 6 mois).

📖 Loi 89-462, articles 25-3 à 25-11 + décret 2015-981

Caution solidaire

Engagement d'un tiers (souvent un parent) à payer les loyers à la place du locataire en cas de défaut, encadré strictement par l'art. 22-1 loi 89.

La caution solidaire engage un tiers à payer immédiatement les loyers impayés, sans que le bailleur ait à poursuivre d'abord le locataire. Validité conditionnée à une mention manuscrite précise (montant du loyer, modalités de révision, reproduction de l'art. 22-1 al. 6 loi 89) — toute omission entraîne nullité absolue. Durée indéterminée : résiliable à tout moment par LRAR avec effet à la fin du bail en cours. Sauf étudiant ou apprenti, le bailleur ne peut cumuler caution physique et assurance loyers impayés.

📖 Loi 89-462, article 22-1

Bail mobilité

Bail meublé court (1 à 10 mois) non renouvelable réservé aux personnes en mobilité (études, stage, mutation), sans dépôt de garantie.

Le bail mobilité (art. 25-12 à 25-18 loi 89, créé par la loi ELAN de 2018) est un bail meublé d'une durée fixe entre 1 et 10 mois, non renouvelable et non reconductible. Réservé aux locataires en situation de mobilité (étudiants, stagiaires, apprentis, mutation pro, mission temporaire, formation). Dépôt de garantie interdit, charges au forfait non révisable. Le locataire peut résilier à tout moment avec préavis 1 mois sans motif ; le bailleur ne peut pas résilier avant terme.

📖 Loi 89-462, articles 25-12 à 25-18

État des risques et pollutions (ERP)

Document obligatoire annexé au bail si le logement est en zone à risque (inondation, sismique, radon, technologique), valable 6 mois.

L'ERP (anciennement ERNMT/ERRIAL) recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et de pollution des sols pesant sur le logement. Obligatoire pour toute commune couverte par un Plan de Prévention des Risques. Validité 6 mois maximum à la signature du bail. Absence ou obsolescence : le locataire peut demander la résolution judiciaire du bail OU une baisse de loyer rétroactive (art. L.125-5 V Code de l'environnement).

📖 Code de l'environnement, articles L.125-5 et R.125-26

Bail loi 1948

Statut locatif très protecteur des logements anciens : loyer plafonné par catégorie, droit au maintien dans les lieux à vie, transmission familiale.

La loi du 1er septembre 1948 régit encore certains baux portant sur des logements construits avant 1948 dans les communes de plus de 10 000 habitants. Caractéristiques : loyer plafonné par catégorie (II A, II B, II C) bien inférieur au marché, droit au maintien dans les lieux à vie, transmission automatique au conjoint, partenaire PACS, descendants, ascendants ou concubin notoire ayant cohabité au moins 1 an. Congé du bailleur limité à 3 cas : reprise pour habiter, démolition-reconstruction avec relogement, faute grave du locataire.

📖 Loi 48-1360 du 1er septembre 1948

Préavis réduit pour raison de santé

Préavis 1 mois au lieu de 3 pour les locataires de plus de 60 ans avec certificat médical, ou bénéficiaires du RSA ou de l'AAH.

L'art. 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un préavis réduit à 1 mois pour deux cas : locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile (certificat médical obligatoire), ou locataire bénéficiaire du RSA ou de l'AAH (attestation CAF de moins de 3 mois). Le bailleur ne peut refuser ; sinon, remboursement du loyer trop perçu + DI 200-500 € (Cass. civ. 3e, 11 mars 2021). La date d'effet court à compter de la 1re présentation de la LRAR.

📖 Loi 89-462, article 15-I

Clause de solidarité (colocation / couple)

Clause du bail rendant chaque co-titulaire redevable de la totalité du loyer, plafonnée à 6 mois après le congé d'un partant.

La clause de solidarité, présente dans 90 % des baux de colocation et de couple, oblige chaque co-titulaire à répondre de la totalité du loyer et des charges en cas de défaillance de l'un. Depuis la loi ELAN (2018), elle ne peut excéder 6 mois après la date d'effet du congé d'un colocataire partant, ou s'éteint immédiatement si un remplaçant accepté par le bailleur entre dans les lieux. Le payeur dispose d'une action récursoire contre le défaillant (art. 1317 C. civ.).

📖 Loi 89-462, article 8-1 (loi ELAN 2018)

Co-titularité du bail

Qualité juridique des co-locataires inscrits au bail (ou des époux par effet du mariage) leur conférant les mêmes droits et obligations.

La co-titularité du bail confère à chaque titulaire les mêmes droits sur le logement : occupation, congé, défense en justice. Elle est automatique entre époux dès le mariage (art. 1751 C. civ.), accessible aux partenaires PACS sur demande conjointe au bailleur, et limitée aux seuls signataires en concubinage. Toute décision majeure (congé, sous-location) requiert l'accord de tous les co-titulaires.

📖 Code civil article 1751 ; loi 89-462 article 8-1

Obligation de délivrance (bailleur)

Obligation principale du bailleur de remettre le logement en état d'usage au locataire à la date prévue du bail.

L'obligation de délivrance (art. 1719-1° Code civil et art. 6-a loi 89) impose au bailleur de remettre les clés du logement en état d'usage à la date convenue. Le bail étant un contrat consensuel, aucune rétractation n'est possible après signature. Le refus de délivrance constitue une rupture fautive ouvrant droit au référé pour obtenir les clés sous astreinte, ou à la résolution judiciaire avec restitution intégrale et dommages-intérêts.

📖 Code civil article 1719-1° ; loi 89-462 article 6-a

Action récursoire (entre co-locataires)

Droit pour le coloc qui a payé seul de se retourner contre le coloc défaillant pour récupérer sa part.

L'action récursoire (art. 1317 Code civil) permet au co-titulaire qui a payé l'intégralité du loyer en raison de la défaillance d'un autre de récupérer la part de ce dernier. Procédure devant le tribunal de proximité (< 5 000 €) ou le tribunal judiciaire (au-delà), sans avocat obligatoire sous 10 000 €. Toutes les preuves de paiement (relevés, virements) doivent être conservées pour étayer la demande.

📖 Code civil article 1317

TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères)

Seule fraction de la taxe foncière récupérable sur le locataire, sur justificatif de l'avis d'imposition.

La TEOM est perçue avec la taxe foncière mais juridiquement distincte. C'est la seule composante que le bailleur peut refacturer au locataire (décret n° 87-713 du 26 août 1987), à condition de produire la copie de l'avis ou un décompte précis. Tout calcul forfaitaire sans justificatif est contestable (Cass. civ. 3e, 21 mars 2019). L'action en répétition de l'indu se prescrit par 3 ans.

📖 Décret 87-713 du 26 août 1987 ; art. 23 loi 89

Inventaire du logement meublé

Annexe obligatoire au bail meublé listant chaque meuble présent, sous peine de requalification en bail vide.

L'inventaire détaillé est obligatoire pour toute location meublée (art. 25-4 loi 89). Il doit lister les 11 catégories de meubles imposées par le décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques, frigo, vaisselle…). Sans inventaire ou si lacunaire, le locataire peut demander la requalification en bail vide : durée 3 ans, préavis bailleur 6 mois, encadrement loyer en zone tendue. Récupération possible du trop-perçu de loyer sur 3 ans.

📖 Loi 89-462 article 25-4 ; décret 31 juillet 2015

Trouble de jouissance

Atteinte à la libre jouissance du logement par le bailleur (travaux longs, défaut d'entretien) ouvrant droit à réduction de loyer.

Le trouble de jouissance est tout fait imputable au bailleur qui prive le locataire de l'usage normal du logement : travaux excédant 21 jours (art. 1724 al. 2 C. civ.), pannes répétées, défaut d'entretien. La jurisprudence accorde une réduction de loyer de 5 à 50 % selon durée et surface touchée. Pour les travaux dépassant 40 jours, la résiliation du bail aux torts du bailleur est possible (Cass. civ. 3e, 8 juin 2017).

📖 Code civil article 1724 ; loi 89-462 article 6

Trouble anormal de voisinage

Nuisance excédant les inconvénients ordinaires du voisinage, sanctionnée même en l'absence de faute (bruit, fumée, odeurs).

Le trouble anormal de voisinage est une notion prétorienne (art. 544 C. civ.) qui sanctionne toute nuisance répétée et persistante excédant les inconvénients ordinaires du voisinage : bruit, fumée de tabac (Cass. civ. 3e, 22 mai 2019), odeurs, vibrations. Aucune faute n'est requise. Procédure graduée : amiable, conciliateur de justice (obligatoire < 5 000 €), puis tribunal judiciaire pour cessation sous astreinte et dommages-intérêts (200-3 000 €).

📖 Code civil article 544 ; jurisprudence constante

Signature électronique eIDAS

Procédé de signature en ligne dont la valeur juridique dépend du niveau (simple, avancée, qualifiée) selon le règlement UE eIDAS.

Le règlement UE n° 910/2014 (eIDAS) distingue 3 niveaux de signature électronique. Seule la qualifiée a la même valeur qu'une signature manuscrite (art. 25). L'avancée est admissible mais contestable ; la simple (clic « J'accepte » sans authentification) est faiblement probante. Pour un bail signé en ligne, exige au minimum le niveau avancé (SMS + pièce d'identité + horodatage certifié) et conserve le dossier de preuve fourni par le prestataire.

📖 Règlement UE 910/2014 (eIDAS) ; Code civil article 1367

IRL, ILC et ICC : les 3 indices à ne pas confondre

L'IRL est le SEUL indice légal pour l'habitation ; l'ILC (commerces) et l'ICC (construction) sont interdits en bail d'habitation.

L'IRL (Indice de Référence des Loyers, INSEE) est le seul indice légal pour réviser un loyer d'habitation, vide ou meublée (art. 17-1 loi 89). L'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l'ICC (Indice du Coût de la Construction) sont réservés à d'autres usages et interdits pour l'habitation. Toute clause d'un bail d'habitation prévoyant l'ILC ou l'ICC est nulle de plein droit (Cass. civ. 3e, 17 fév. 2010). Le locataire peut récupérer le trop-perçu sur 3 ans.

📖 Loi 89-462 article 17-1 ; Cass. civ. 3e 17 février 2010

Transmission du bail au décès du locataire

Transfert automatique du bail au conjoint, PACS, concubin notoire ou proche cohabitant depuis 1 an (art. 14 loi 89).

L'art. 14 loi du 6 juillet 1989 organise la transmission automatique du bail en cas de décès du locataire au profit du conjoint marié (droit automatique, art. 1751 C. civ.), du partenaire de PACS, du concubin notoire (cohabitation ≥ 1 an), des descendants et ascendants, ou des personnes à charge cohabitant depuis ≥ 1 an. Sans bénéficiaire éligible, le bail est résilié de plein droit à la date du décès. Le loyer et la durée restent inchangés.

📖 Loi 89-462 article 14 ; Code civil article 1751

Honoraires d'agence (plafond ALUR)

Frais de mise en location plafonnés par la loi ALUR selon la zone : 8, 10 ou 12 €/m² + 3 €/m² pour l'état des lieux.

L'art. 5 loi 89-462 modifié par ALUR (2014) et le décret 2014-890 plafonnent les honoraires d'agence facturés au locataire à 8 €/m² de surface habitable dans le reste de la France, 10 €/m² en zone tendue (28 agglos) et 12 €/m² en zone très tendue (Paris + petite couronne), plus 3 €/m² pour l'état des lieux. Ces plafonds couvrent 4 prestations exclusives : visite, dossier, rédaction du bail, état des lieux. Toute facturation additionnelle est illégale et récupérable pendant 5 ans (art. 2224 C. civ., action en répétition de l'indu).

📖 Loi 89-462 article 5 ; décret 2014-890

Zone tendue (préavis 1 mois & encadrement)

Communes où la demande de logement excède l'offre : préavis locataire réduit à 1 mois, honoraires d'agence plafonnés, encadrement possible.

Une zone tendue est une commune située dans une agglomération de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements (décret 2013-392 du 10 mai 2013). 28 agglomérations concernées : Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Marseille, Aix, Toulouse, Nantes, Nice, Montpellier, Strasbourg, Rennes, Grenoble, Toulon, Annecy… Effets : préavis locataire réduit à 1 mois sans justificatif (art. 15-I loi 89), honoraires d'agence plafonnés à 10 €/m² (12 en très tendue), encadrement des loyers sur décision locale, taxe sur les logements vacants.

📖 Loi 89-462 article 15-I ; décret 2013-392

Congé pour reprise (art. 15-II loi 89)

Motif légal permettant au bailleur de récupérer le logement en fin de bail au profit de lui-même ou d'un proche, sanctionné jusqu'à 6 000 € en cas de motif fictif.

Le congé pour reprise permet au bailleur de mettre fin au bail en délivrant congé 6 mois avant l'échéance, au profit de lui-même, son conjoint, ses ascendants/descendants ou ceux du conjoint (art. 15-II loi 89). Le congé doit mentionner nom, adresse et lien de parenté du bénéficiaire. Depuis la loi du 27 juillet 2023, un motif fictif (logement reloué ou vacant sans motif légitime) expose à une amende administrative jusqu'à 6 000 € prononcée par la DGCCRF + dommages-intérêts civils (3 000 à 20 000 €).

📖 Loi 89-462 article 15-II ; loi 2023-668 du 27 juillet 2023

Risques locatifs (assurance obligatoire)

Garantie minimale que le locataire doit souscrire : incendie, dégâts des eaux, explosion, dont la preuve est due annuellement au bailleur.

L'art. 7 g loi 89 oblige le locataire d'un logement vide ou meublé résidence principale à s'assurer contre les risques locatifs : incendie, dégâts des eaux et explosion au minimum. Le bailleur peut exiger l'attestation à la signature puis chaque année à la date anniversaire, mais ne peut ni imposer un assureur (art. 4 loi 89) ni refuser un contrat valide. En cas de défaut, procédure obligatoire : LRAR de mise en demeure + délai d'1 mois de régularisation avant souscription à ta place (majoration ≤ 10 %) ou résiliation judiciaire.

📖 Loi 89-462 article 7 g ; décret 2016-382

Droit de préemption du locataire (art. 15-II loi 89)

Priorité d'achat du logement quand le bailleur donne congé pour vendre : 2 mois pour se positionner au prix et conditions du congé.

Le droit de préemption locataire s'active automatiquement lors d'un congé pour vente à l'échéance du bail (art. 15-II loi 89). Le congé vaut offre de vente au sens de l'art. 1114 Code civil : le locataire dispose de 2 mois pour l'accepter, puis 2 mois pour signer (4 mois avec prêt bancaire). En cas de vente ultérieure à un tiers à prix inférieur ≥ 10 %, un second droit de préemption s'ouvre (substitution possible 1 mois après notification notaire, 6 mois sans notification). Un congé sans mention intégrale de l'art. 15-II est nul (Cass. civ. 3e, 20 nov. 2013).

📖 Loi 89-462 article 15-II ; Code civil article 1114

Caution solidaire (art. 22-1 loi 89)

Engagement d'un tiers de payer les loyers impayés du locataire, dont les mentions manuscrites et la durée sont d'ordre public.

La caution solidaire est un engagement écrit par lequel un tiers (parent, ami) se porte garant du paiement des loyers et charges du locataire. L'acte doit obligatoirement contenir : le montant maximal du loyer, les conditions de révision, une mention manuscrite précise (art. 22-1 loi 89), la durée d'engagement et la reproduction de l'avant-dernier alinéa. À défaut d'une seule mention, l'acte est nul (Cass. civ. 3e, 8 mars 2006). Une caution à durée indéterminée est résiliable à tout moment par LRAR au bailleur, effet à l'échéance suivante du bail. En colocation, ALUR limite l'engagement à 6 mois après le départ du coloc garanti.

📖 Loi 89-462 article 22-1 ; loi ALUR 2014

Locataire protégé (art. 15-III loi 89)

Locataire de +65 ans dont les revenus sont sous plafond PLUS : le bailleur doit lui proposer un relogement avant tout congé.

L'art. 15-III loi 89 protège spécialement les locataires cumulant deux conditions à l'échéance du bail : avoir plus de 65 ans ET percevoir des ressources annuelles inférieures au plafond PLUS (25 226 € en zone A bis pour une personne seule en 2026, revenu fiscal N-2). Le bailleur qui donne congé pour vendre ou reprendre doit d'abord proposer un relogement adapté dans le même arrondissement (Paris) ou une commune limitrophe (province), à un loyer compatible. À défaut d'offre satisfaisante, le congé est nul de plein droit et le bail se poursuit tacitement, avec dommages-intérêts jusqu'à 5 000 € (Cass. civ. 3e, 5 févr. 2020). Exception : bailleur lui-même +65 ans OU sous le même plafond de ressources.

📖 Loi 89-462 article 15-III

Changement d'usage (art. L631-7 CCH)

Autorisation obligatoire de la mairie pour transformer un logement d'habitation en meublé touristique dans les grandes villes.

L'art. L631-7 CCH impose une autorisation préalable de la mairie pour transformer une résidence principale en location meublée de courte durée (Airbnb, Booking, Abritel) dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants, en Petite Couronne parisienne et dans les communes touristiques ayant délibéré en ce sens depuis 2024. Un bailleur qui donne congé à son locataire pour ce motif sans autorisation active commet une fraude à la loi : le congé est nul de plein droit (Cass. civ. 3e, 11 janv. 2024) et le bail se poursuit. Sanctions cumulatives : amende civile jusqu'à 50 000 € par logement, astreinte 1 000 €/jour, redressement fiscal BIC et interdiction future de louer en meublé touristique.

📖 Code de la construction et de l'habitation art. L631-7 ; loi ALUR 2014

Convention IRSI (dégâts des eaux)

Convention entre assureurs qui simplifie l'indemnisation des dégâts des eaux < 5 000 € HT : un seul gestionnaire indemnise, puis se retourne contre le responsable.

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), en vigueur depuis 2018 et actualisée en 2026, régit les dégâts des eaux et incendies inférieurs à 5 000 € HT entre assureurs. Le principe : l'assureur de l'occupant du logement sinistré indemnise en avance (IRSI 1 sous 30 jours pour < 1 600 €, IRSI 2 sous 60 jours au-delà), puis exerce le recours contre l'assureur du responsable. Le locataire n'a rien à avancer au-delà de sa franchise, et cette franchise lui est remboursée si un tiers (voisin, bailleur, syndic) est responsable. La convention n'affecte pas les responsabilités de fond fixées par le Code civil.

📖 Convention IRSI 2018 révisée 2026 ; art. L121-12 Code des assurances

eIDAS (signature électronique)

Règlement européen qui définit 3 niveaux de signature électronique — simple, avancée, qualifiée — reconnus juridiquement dans toute l'UE.

Le règlement eIDAS n° 910/2014 fixe le cadre juridique européen de l'identification et des services de confiance électroniques. Il définit 3 niveaux : signature simple (case à cocher), signature avancée (identification robuste + non-répudiation), signature qualifiée (certificat émis par un prestataire de confiance qualifié). Seule la signature qualifiée équivaut de plein droit à une signature manuscrite (art. 1367 C. civ. transposé). Pour les baux, états des lieux et actes locatifs, la signature qualifiée est fortement recommandée : elle rend la contestation quasi impossible en cas de procès.

📖 Règlement UE 910/2014 ; art. 1367 C. civ.

Compteur individuel d'électricité

Compteur Linky raccordé au réseau public dédié à un seul logement, obligatoire depuis mars 2026 pour toute location y compris meublée et colocation.

Le compteur individuel d'électricité est un compteur (aujourd'hui Linky) raccordé directement au réseau public Enedis et affecté à un seul logement. Depuis le décret 2025-1204 entré en vigueur en mars 2026, il est obligatoire dans tous les logements loués à usage de résidence principale, y compris meublés et colocations, sauf impossibilité technique certifiée par Enedis. L'installation (~1 200 € HT) est à la charge exclusive du bailleur. La refacturation forfaitaire par le bailleur en l'absence de compteur individuel est abusive et donne droit à un rattrapage 3 ans du trop-perçu (art. 7-1 loi 89) plus l'installation forcée sous astreinte.

📖 Art. R444-3 Code de l'énergie ; décret 2025-1204

Suspension de solidarité (violences conjugales)

Dispositif de la loi 2020-936 permettant à une victime de violences conjugales de ne plus être solidaire du paiement des loyers dès notification au bailleur.

La loi 2020-936 du 30 juillet 2020, complétée par la loi 2024-152, permet à toute victime de violences conjugales (art. 132-80 C. pénal) de suspendre unilatéralement la solidarité de paiement du bail (art. 8-1 loi 89) dès notification par LRAR au bailleur, accompagnée d'un justificatif (ordonnance de protection JAF, récépissé de plainte ou condamnation). À compter de cette notification, la victime ne peut plus être poursuivie pour les loyers et charges impayés, y compris ceux dus par le conjoint auteur des violences. Cumul possible avec le préavis 1 mois automatique et le transfert exclusif du bail par le JAF (art. 8-2 loi 89). Dispositif d'ordre public : toute clause contraire est nulle.

📖 Loi 89-462 article 8-1 ; loi 2020-936 du 30 juillet 2020

Animaux domestiques (loi 70-598)

Toute clause du bail interdisant la détention d'un animal domestique dans un logement d'habitation est réputée non écrite depuis 1970.

L'art. 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 pose un principe d'ordre public : la clause bail interdisant les animaux domestiques est réputée non écrite dès la signature. Elle n'existe pas juridiquement — le bailleur ne peut ni la faire signer valablement, ni menacer de résilier sur ce motif (Cass. civ. 3e, 4 janv. 1995). Trois seules exceptions : chiens de 1re catégorie (attaque) interdits par art. L211-13 CRPM, locations saisonnières hors loi 89, règlement HLM limitant certaines races considérées dangereuses. Les chiens de 2e catégorie (garde) sont autorisés sous permis de détention. Toute mise en demeure du bailleur ouvre droit à dommages-intérêts 500-2 000 € (jurisprudence constante).

📖 Loi 70-598 du 9 juillet 1970 article 10

Clause abusive (art. 4 loi 89)

Clause listée à l'art. 4 loi 89 réputée non écrite d'office : elle n'a aucun effet juridique, sans besoin de procédure du locataire.

L'art. 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énumère 21 clauses réputées non écrites de plein droit dans tout bail d'habitation principale : interdiction d'animaux domestiques (renvoi loi 70-598), obligation de prélèvement automatique, imposition d'un assureur, ménage professionnel obligatoire, visites du bailleur sans préavis, résiliation automatique pour un motif hors art. 24 loi 89… La clause est nulle dès la signature sans besoin d'action judiciaire ; le bailleur ne peut jamais l'opposer. Si le locataire a payé sur la base d'une clause abusive (ménage pro, honoraires interdits, etc.), il peut récupérer 5 ans (répétition de l'indu art. 1302 C. civ.). Toute clause hors liste peut aussi être qualifiée abusive au sens du Code de la consommation (art. L212-1) et déclarée nulle par le juge.

📖 Loi 89-462 article 4 ; Code consommation art. L212-1