Bailleur qui garde ma caution : la procédure complète 2026
1 mois (EDL conforme) ou 2 mois maxi (art. 22 loi 89). Au-delà : pénalité automatique de 10 % du loyer HC par mois de retard commencé, sans avoir à prouver un préjudice. Klaym rédige la mise en demeure et prépare la saisine JCP en 2 minutes.
⚡ 2 minutes • 1er courrier offert • sans CB
- Rédige le courrier juridique conforme à la loi du 6 juillet 1989
- Cite les bons articles et calcule les pénalités
- Format prêt pour la lettre recommandée avec AR
- Suivi de ton dossier jusqu'à la résolution
Extrait du courrier que Klaym rédige
Voilà à quoi ressemble la mise en demeure qui sort en 2 minutes — adaptée à ta situation, avec les bons articles déjà cités.
Conformément à la loi applicable au bail d'habitation et aux dispositions du Code civil, je vous mets en demeure de mettre un terme à la situation suivante : bailleur qui garde ma caution : la procédure complète 2026.
Art. 22 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié loi ALUR 24 mars 2014) : restitution du dépôt sous 1 mois (EDL conforme) ou 2 mois (dégradations). Toute retenue doit être justifiée par facture acquittée nominative (Cass. 3e civ. 9 mars 2005, n° 03-19.269) — un devis est sans valeur probante.
Ce que Klaym calcule pour toi
- 1Note la date exacte de remise des clés — c'est le point de départ légal du délai.
- 2Vérifie ton EDL sortie : conforme = délai 1 mois, dégradations constatées = 2 mois max.
- 3Chiffre la pénalité : loyer HC × 10 % × nombre de mois de retard commencés (chaque mois entamé compte).
- 4Envoie une LRAR de mise en demeure sous 15 jours citant art. 22 loi 89 + Cass. 3e civ. 9 fév. 2022.
2 min · 1er courrier offert · sans CB
Que faire maintenant ?
Note la date exacte de remise des clés — c'est le point de départ légal du délai.
Vérifie ton EDL sortie : conforme = délai 1 mois, dégradations constatées = 2 mois max.
Chiffre la pénalité : loyer HC × 10 % × nombre de mois de retard commencés (chaque mois entamé compte).
Envoie une LRAR de mise en demeure sous 15 jours citant art. 22 loi 89 + Cass. 3e civ. 9 fév. 2022.
Sans réponse : saisine JCP via Cerfa 16042*02, gratuit et sans avocat jusqu'à 5 000 €.
Réclame en plus les intérêts au taux légal + art. 700 CPC pour frais irrépétibles.
Les étapes juridiques
Procédure simplifiée — Klaym t'accompagne à chaque étape.
Fondement légal
Art. 22 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié loi ALUR 24 mars 2014) : restitution du dépôt sous 1 mois (EDL conforme) ou 2 mois (dégradations). Toute retenue doit être justifiée par facture acquittée nominative (Cass. 3e civ. 9 mars 2005, n° 03-19.269) — un devis est sans valeur probante.
Calcul de la pénalité
10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, automatique et sans preuve de préjudice (Cass. 3e civ. 9 fév. 2022, n° 21-13.826). 32 jours de retard = 2 mois de pénalité pleins (Cass. 3e civ. 6 mars 2020, n° 19-11.070). Le juge n'a aucun pouvoir modérateur.
LRAR de mise en demeure
Doit contenir : coordonnées complètes, adresse du logement, date remise clés, montant dépôt versé, calcul chiffré pénalité, citations art. 22 loi 89 + jurisprudence 2022, délai de 15 jours pour paiement intégral, annonce saisine JCP à défaut.
Retenues abusives à écarter
Usure normale (peinture 5-7 ans, moquette 10 ans — grille ALUR arr. 26 mars 2014), ménage 'pro' imposé par clause (Cass. 3e civ. 21 oct. 2015, n° 14-22.909), devis non acquittés, forfaits globaux non ventilés, factures de proches sans SIRET — refus systématique en JCP.
Saisine JCP gratuite
Formulaire Cerfa 16042*02, sans avocat jusqu'à 5 000 € (art. L. 213-4-4 COJ). Compétence exclusive : tribunal judiciaire du lieu du logement loué. Audience 2-4 mois plus tard, procédure orale, jugement souvent rendu à l'audience et exécutoire immédiatement.
Chèque partiel et réserve
Encaisser un acompte SANS réserve écrite peut valoir acceptation implicite du solde retenu (Cass. 3e civ. 5 juil. 2018, n° 17-20.121). Ajouter mention 'sous réserve de mes droits sur le solde et la pénalité 10 %/mois de l'art. 22 loi 89' au dos du chèque et par LRAR.
Bailleur introuvable
LRAR à la dernière adresse connue vaut notification, même si 'non réclamé' (Cass. 2e civ. 5 janv. 2017, n° 15-27.953). Recherche par huissier ~80 € remboursables. Bailleur décédé : dette transmise aux héritiers (art. 724 C. civ.). SCI : Infogreffe pour siège social actuel.
Prescription
3 ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être restitué (art. 7-1 loi 89). Passé ce délai, action éteinte. Agir dans les 6 mois maximum est prudent.
Erreurs fréquentes à éviter
Arrêter de payer son loyer
Même si le bailleur est fautif, ne suspends jamais les loyers de toi-même. Tu risques la résiliation du bail. Demande la consignation au juge si besoin.
Communiquer uniquement par téléphone
Aucune trace = aucune preuve. Reformule par mail après chaque appel et envoie la mise en demeure en LRAR.
Attendre trop longtemps
L'action est prescrite après 3 ans (1 an pour les loyers). Plus tu attends, plus tu fragilises ton dossier.
Signer un état des lieux sans réserve
Tu peux signer en notant tes réserves dessus. Sans réserve écrite, tu ne pourras plus contester par la suite.
Combien ça coûte, combien de temps ?
Mise en demeure
9,90 € avec Klaym
Courrier + envoi LRAR (vs 6 € papier + temps).
Délai moyen de résolution
15 jours
8 dossiers sur 10 se règlent dès la mise en demeure.
Si juge nécessaire
0 €
Tribunal de proximité gratuit jusqu'à 10 000 €, sans avocat.
Outils utiles pour cette situation
Calculateur de pénalité caution non rendue
Le bailleur a 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois pour rendre ta caution. Au-delà, il te doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Calcule ta somme exacte.
Calculateur de retenue abusive sur caution
Vétusté, justificatifs, devis : la loi encadre strictement ce que ton bailleur peut retenir. On te dit ce qui est récupérable.
Calculateur de vétusté locative
La vétusté n'est pas à ta charge (décret 30 mars 2016). Calcule en 30 secondes le pourcentage de vétusté à déduire de la retenue annoncée par le bailleur, selon la grille de référence et la durée d'occupation.
Prêt à régler ça en 2 minutes ?
Décris ta situation. Klaym fait le reste.
Questions fréquentes
Délais 2026 pour rendre la caution ?
1 mois si EDL sortie conforme à celui d'entrée, 2 mois maxi si dégradations constatées (art. 22 loi 89). En copro : 20 % retenus jusqu'à arrêté annuel des comptes.
Pénalité 10 %/mois : calcul concret ?
Loyer HC × 10 % × nombre de mois de retard commencés. Loyer 800 €, 3 mois de retard = 240 € automatiques, sans preuve de préjudice (Cass. 9 fév. 2022).
Devis vs facture : ça change tout ?
Oui. Un devis n'a AUCUNE valeur probante (Cass. 3e civ. 9 mars 2005). Seule une facture acquittée nominative avec SIRET est opposable en JCP.
Chèque partiel : je peux encaisser ?
Oui, avec réserve écrite explicite ('sous réserve de mes droits sur le solde + pénalité 10 %'). Sans réserve, risque d'acceptation implicite (Cass. 5 juil. 2018).
Bailleur qui ne répond pas à la LRAR ?
Après 15 jours de silence : saisine JCP via Cerfa 16042*02. Gratuit, sans avocat jusqu'à 5 000 €, audience 2-4 mois plus tard. Klaym prépare le dossier complet.
Combien de temps pour agir ?
3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être restitué (art. 7-1 loi 89). En pratique, agir dans les 6 mois maximise les chances de recouvrement effectif.
Bailleur introuvable ou en SCI : perdue la caution ?
Non. LRAR à la dernière adresse connue = valide (Cass. 2e civ. 5 janv. 2017). Huissier ~80 € pour retrouver l'adresse, remboursables. SCI : Infogreffe pour le gérant actuel.
Bail meublé ou étudiant : mêmes règles ?
Oui, art. 25-3 loi 89 renvoie intégralement à l'art. 22. Pénalité 10 %/mois identique pour meublé, étudiant 9 mois et bail mobilité.
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Comparatif établi à titre informatif sur la base des informations publiques au 2026. Les concurrents cités sont des plateformes généralistes. Klaym est l'unique assistant spécialisé exclusivement dans les conflits locatifs en France.