Régularisation de charges tardive : la prescription de 3 ans
Régularisation de charges arrivée avec 4 ans de retard et facture salée ? La prescription triennale (art. 7-1 loi 89) borne ce que le bailleur peut réclamer. Voici comment contester efficacement.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
Tu reçois une régularisation de charges qui remonte à 2022, 2023 et 2024, avec un solde à payer de 1 500 €. Panique ? Non : la prescription de 3 ans limite très fortement ce que le bailleur peut vraiment réclamer.
1. L'obligation annuelle de régulariser
L'art. 23 loi 89 impose au bailleur une régularisation annuelle des charges, sur la base des dépenses réelles. Il doit remettre le décompte au moins 1 mois avant réclamation, avec pièces justificatives à disposition pendant 6 mois.
2. La prescription triennale (art. 7-1 loi 89)
Depuis la loi ALUR (2014), toutes les actions dérivées du contrat de bail se prescrivent par 3 ans. Une régularisation notifiée en 2026 ne peut donc porter que sur les charges de 2023, 2024 et 2025 : les années antérieures sont perdues.
3. Comment identifier ce qui est prescrit
- Vérifie la date de notification (cachet postal ou email).
- Compte à rebours : 3 ans jour pour jour.
- Toute charge exigible avant cette date est prescrite : nulle et non payable.
- Même en cours d'action judiciaire, la prescription n'est pas suspendue.
4. Charges récupérables uniquement (décret 87-713)
Attention aussi à ce qui est réclamé : seules les charges listées au décret du 26 août 1987 sont récupérables. Frais de syndic, gros travaux, ravalement, assurance PNO : NON récupérables. Vérifie ligne par ligne.
5. Procédure de contestation
- LRAR de contestation sous 15 jours après réception.
- Détaille les montants prescrits (avant N-3) et les charges non récupérables.
- Refuse le paiement du solde tant qu'un décompte conforme n'est pas fourni.
- Menace de saisir la commission départementale de conciliation.
6. Si le bailleur maintient sa demande
Saisine gratuite de la commission de conciliation (2 mois de délai). Si échec : tribunal judiciaire (procédure simplifiée < 10 000 €, sans avocat). Le juge écarte automatiquement les charges prescrites et non récupérables.
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7. Bon réflexe : demander les justificatifs
Pendant 6 mois après la notification (art. 23 al. 4 loi 89), tu peux exiger la consultation sur place ou l'envoi des factures et contrats. Un bailleur qui refuse rend sa régularisation inopposable dans son intégralité.
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Questions fréquentes
La prescription joue-t-elle automatiquement ?
Non, tu dois l'invoquer expressément par LRAR ou devant le juge. Sans opposition, le bailleur peut légalement encaisser.
Un plan d'apurement suspend-il la prescription ?
Attention : signer un plan d'apurement peut valoir reconnaissance de dette et faire courir un nouveau délai. Consulter avant signature.
Que faire si des factures manquent au décompte ?
LRAR d'opposition dans les 6 mois : sans justificatifs, la régularisation est inopposable et le solde inexigible en totalité.
Puis-je récupérer mes trop-perçus antérieurs ?
Oui, dans la limite de la prescription triennale. LRAR de demande de remboursement avec calcul détaillé des sur-provisions payées.
Le bailleur peut-il refuser la commission de conciliation ?
Non, la procédure est ouverte à la demande d'une seule partie. Il devra s'y présenter ou justifier son absence, sous peine de préjudice devant le juge.
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