Charges de copropriété : ce que ton bailleur n'a PAS le droit de te facturer en 2026

Chaque année, en mai-juin, des millions de locataires reçoivent leur régularisation annuelle de charges. La plupart paient sans regarder le détail. Erreur : selon l'ANIL, près d'1 régularisation sur 3 contient des lignes que le bailleur n'avait pas le droit de te refacturer. Voici la liste précise des charges qui restent à sa charge — et comment exiger le remboursement.

1. La règle de base : seules les charges du décret 87-713 sont récupérables

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative et exhaustive des charges que le bailleur peut te refacturer. Tout ce qui n'est pas dans cette liste reste à sa charge, point. Même si le bail dit le contraire — la clause est nulle d'office (art. 23 loi du 6 juillet 1989).

2. Les charges INTERDITES de refacturation (les plus oubliées)

• Honoraires du syndic de copropriété (jamais récupérables, même partiellement).
• Frais de procédure et honoraires d'avocats du syndic ou du bailleur.
• Cotisation au fonds de travaux ALUR (obligatoire mais à charge du seul propriétaire).
• Travaux d'amélioration, de mise aux normes, de rénovation énergétique.
• Ravalement de façade (gros entretien — à charge du bailleur).
• Réfection complète de la toiture, étanchéité terrasse.
• Remplacement d'un ascenseur, de la chaudière collective, de la VMC collective.
• Assurance immeuble (multirisque copropriété) — à la charge exclusive du bailleur.
• Taxe foncière (sauf taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle récupérable).
• Charges de personnel administratif de la copropriété (comptable, gestionnaire).

3. Les charges qui se refacturent… mais seulement en partie

Certains postes sont partiellement récupérables. C'est le piège : le bailleur te facture 100 % alors que la loi prévoit 40 % ou 75 %.

• Gardien / concierge : 75 % du salaire + charges sociales si le gardien fait l'entretien des parties communes ET sort les poubelles (40 % s'il ne fait que l'un des deux). 0 % s'il ne fait que de la surveillance.
• Entretien de l'ascenseur : seuls les frais d'exploitation (contrat de maintenance courant, électricité, petites réparations < 500 €) sont récupérables. Remplacement de cabine, modernisation = bailleur.
• Espaces verts : tonte, taille, arrosage = récupérables. Plantation, replantation, gros aménagements = bailleur.

4. Comment vérifier ta régularisation en 30 minutes

Le bailleur a l'obligation de te transmettre, sur demande, le décompte détaillé des charges + les pièces justificatives (factures, contrats) au moins 1 mois avant la régularisation. Sans ça, la régularisation est INOPPOSABLE.

1. Demande par écrit (mail suffit) le décompte détaillé + les justificatifs.
2. Compare chaque ligne à la liste du décret 87-713 (disponible sur Légifrance).
3. Vérifie les clés de répartition : ta quote-part est-elle correcte (proportionnelle aux millièmes ou à la consommation) ?
4. Pointe les charges qui n'ont pas leur place et établis le montant du trop-perçu.

5. Réclamer le trop-perçu : la procédure

Tu peux réclamer le remboursement des charges indues sur 3 ans (prescription, art. 7-1 loi 89). Concrètement :

• Lettre recommandée avec AR au bailleur, listant les charges contestées avec le montant exact.
• Citation des articles : art. 23 loi 89 + décret 87-713.
• Délai accordé : 1 mois pour rembourser ou justifier ligne par ligne.
• Sans réponse : commission départementale de conciliation (gratuite) puis tribunal de proximité.

6. Cas particulier : régularisation trop tardive

Si le bailleur te réclame une régularisation portant sur des charges de plus de 3 ans, refuse. La prescription joue dans les deux sens : il ne peut pas réclamer des charges anciennes au-delà de 3 ans (art. 7-1 loi 89, modifié par la loi ALUR).

Si la régularisation n'est jamais arrivée et qu'il te réclame d'un coup 4 ans de charges : tu ne dois que les 3 dernières années. Les antérieures sont prescrites.

7. Provisions sur charges trop élevées toute l'année

Les provisions doivent refléter la réalité de l'année précédente. Si tu paies 150 €/mois de provisions et que la régularisation montre 80 €/mois réels, tu peux demander la baisse des provisions pour l'année à venir (art. 23 loi 89). Le bailleur n'a pas le droit de te ponctionner exagérément en prévision.