Libération de caution solidaire : bailleur refuse 2026

Depuis la loi ALUR (2014), l'acte de caution solidaire doit obligatoirement mentionner une durée d'engagement (art. 22-1 loi 89). À défaut, la caution peut résilier UNILATÉRALEMENT à tout moment. Le bailleur ne peut pas maintenir un engagement à durée indéterminée sans motif — c'est un cas fréquent d'abus.

1. Les 2 régimes de caution solidaire

• Caution à durée DÉTERMINÉE : engagement pour une période fixe (souvent la durée initiale du bail + reconductions). Impossible à résilier avant échéance, sauf accord bailleur.
• Caution à durée INDÉTERMINÉE : résiliable à tout moment par LRAR au bailleur (art. 22-1 al. 3 loi 89). L'engagement prend fin à l'échéance suivante du bail après notification.

2. Mentions obligatoires de l'acte de caution

L'acte doit être manuscrit par la caution (ou signature électronique qualifiée eIDAS) et comporter : montant du loyer, conditions de révision, mention « en toute connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation », durée d'engagement, reproduction intégrale de l'avant-dernier alinéa de l'art. 22-1. À défaut d'une seule mention, l'acte est NUL (Cass. civ. 3e, 8 mars 2006).

3. Procédure de libération : durée indéterminée

Envoi par la caution d'une LRAR au bailleur : « Je résilie mon engagement de caution solidaire pour le bail de [nom locataire] au [adresse], en application de l'art. 22-1 al. 3 loi 89. » La résiliation prend effet à l'échéance suivante du bail (3 ans, 6 ans ou tacite reconduction). La caution reste tenue des dettes nées avant cette date.

4. Nullité de l'acte : conséquences

Si l'acte est nul (mention manuscrite manquante, absence de durée pour un engagement déterminé), la caution est libérée RÉTROACTIVEMENT : elle peut récupérer les sommes déjà versées au bailleur (prescription 5 ans, art. 2224 Code civil). Le juge des contentieux de la protection est compétent sans avocat.

5. Décès du locataire ou de la caution

Le décès du locataire éteint l'engagement de caution pour les dettes futures (art. 2317 Code civil). La caution reste tenue des impayés antérieurs. Le décès de la caution transmet l'engagement aux héritiers, mais uniquement pour les dettes déjà nées — pas pour les loyers futurs (Cass. civ. 1re, 29 juin 1982).

6. Bail solidaire colocation : ALUR limite à 6 mois

En colocation avec clause de solidarité, la loi ALUR (art. 8-1 loi 89) limite l'engagement de la caution du coloc sortant à 6 mois après son départ effectif (préavis + départ). Passé ce délai, la caution du sortant est libérée automatiquement, sans démarche. Le bailleur doit chercher un remplaçant ou activer sa GLI.

7. Cas fréquents d'abus du bailleur

• Refus de délivrer un certificat de fin de caution après libération : LRAR + saisine du juge.
• Réclamation de dettes après libération : nulle et non avenue, saisine JCP.
• Menace de résilier le bail en cas de retrait caution : chantage illégal (art. 4 loi 89).
• Refus de renouveler le bail à cause de la libération : discrimination art. 1 loi 89.