GLI + caution solidaire : cumul interdit 2026
Depuis la loi ALUR, un bailleur assuré par GLI ne peut plus exiger de caution solidaire. Cumul illégal = nullité de la caution + restitution des sommes versées sur 5 ans.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
L'art. 22-1 al. 1er loi 89 (issu de la loi ALUR de 2014) interdit strictement au bailleur ayant souscrit une GLI (garantie loyers impayés) ou une assurance équivalente d'exiger EN PLUS une caution solidaire. Cette règle protège contre le double filet de sécurité abusif. La sanction est radicale : nullité totale de l'acte de caution.
1. Le principe : garantie unique obligatoire
Le bailleur choisit UNE seule garantie : (a) caution solidaire d'un proche du locataire, (b) GLI souscrite auprès d'un assureur, (c) garantie Visale (Action Logement, gratuite pour le bailleur). Le cumul est interdit sauf 2 exceptions : locataire étudiant/apprenti/stagiaire (art. 22-1 al. 2) et logement social conventionné.
2. Les garanties considérées comme GLI
- Assurance loyers impayés classique (GLI) : Solly Azar, GALIAN, SMABTP, etc.
- Garantie Visale d'Action Logement, gratuite pour le bailleur.
- Assurance PNO avec extension impayés (rare mais existante).
- Toute police d'assurance couvrant tout ou partie des loyers impayés.
- Contrat de cautionnement bancaire (Crédit Logement, etc.) souscrit par le locataire.
3. Comment prouver que ton bailleur a une GLI
Le bail doit mentionner la garantie souscrite (art. 22-1 al. 5). À défaut, tu peux (a) demander une copie de l'attestation d'assurance par LRAR, (b) faire délivrer une sommation interpellative par huissier, (c) requérir la production forcée en justice (art. 138 CPC). Le refus persistant du bailleur crée une présomption de cumul (Cass. civ. 3e, 3 nov. 2016).
4. La nullité rétroactive de la caution
L'acte de caution signé en violation de l'art. 22-1 est nul de plein droit (Cass. civ. 3e, 6 juin 2019). Conséquences : (a) le garant est libéré immédiatement, sans attendre l'échéance du bail, (b) tous les paiements effectués depuis 5 ans doivent être restitués, (c) le bailleur ne peut plus jamais réclamer un impayé au garant.
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5. Les exceptions au principe du cumul interdit
L'art. 22-1 al. 2 loi 89 admet le cumul UNIQUEMENT pour le locataire étudiant, apprenti ou stagiaire, sur présentation de justificatif (attestation scolaire, contrat d'apprentissage). Toute autre catégorie (jeune actif, CDD, intérim, indépendant) est protégée par l'interdiction absolue de cumul, quelle que soit la fragilité perçue du dossier.
6. Le cas particulier de la GLI souscrite en cours de bail
Un bailleur qui souscrit une GLI APRÈS avoir déjà exigé une caution voit la caution devenir automatiquement caduque (Cass. civ. 3e, 12 sept. 2019). Le garant peut alors résilier immédiatement par LRAR sans motif. Le bailleur ne peut pas prétendre que la GLI est postérieure et donc « en plus » : la loi interdit la coexistence des deux, dans les deux sens.
7. Procédure de restitution : 3 étapes
- Étape 1 : LRAR au bailleur exigeant la nullité + restitution intégrale (délai 1 mois).
- Étape 2 : Saisine de la CDC gratuite en cas de refus (délai 4 mois de convocation).
- Étape 3 : Saisine du juge des contentieux de la protection (gratuit, sans avocat).
- Astreinte possible : 100 à 500 €/jour de retard en cas de mauvaise foi persistante.
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Questions fréquentes
Visale et caution solidaire : cumul autorisé ?
Non. Visale est assimilée à une garantie loyers impayés au sens de l'art. 22-1. Le cumul avec caution solidaire est donc strictement interdit, sauf pour les étudiants/apprentis/stagiaires.
Combien de temps ai-je pour agir ?
5 ans à compter du dernier paiement effectué par le garant (art. 2224 C. civ.). Passé ce délai, les sommes antérieures ne sont plus restituables mais la nullité pour l'avenir reste acquise.
Le bailleur peut-il résilier mon bail si j'invoque la nullité ?
Non. La demande de nullité est un droit protégé (art. 22-1 loi 89 + art. 4 loi 89 : clauses abusives réputées non écrites). Toute mesure de rétorsion (résiliation, non-renouvellement) est requalifiée en congé abusif.
Mon garant est mon parent : dois-je le prévenir avant d'agir ?
Oui c'est fortement conseillé. La nullité bénéficie à ton garant, pas à toi directement. Il est légitimé à agir seul, mais une action coordonnée renforce la preuve du préjudice.
Le bailleur invoque une simple assurance PNO : est-ce une GLI ?
Non par principe : la PNO couvre les risques du propriétaire (incendie, dégât des eaux). Sauf extension expresse « perte de loyers » ou « impayés », elle n'est PAS assimilée à une GLI et n'interdit pas le cumul.
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