Garant poursuivi pour loyers impayés : tes recours en 2026

Tu reçois une LRAR du bailleur ou d'un huissier te réclamant 3 000, 6 000, parfois 15 000 € de loyers impayés. Tu es garant pour un proche et tu n'étais au courant de rien. Avant de paniquer ou de payer, vérifie 4 points : dans presque la moitié des dossiers, l'acte de cautionnement est nul ou la procédure attaquable.

1. L'acte de cautionnement est-il valable ?

Depuis le 1er janvier 2022, l'acte de cautionnement doit comporter une mention manuscrite précise (art. 2297 Code civil). Sans elle, la caution est nulle de plein droit, le garant ne doit RIEN.

• Mention manuscrite reprenant le montant garanti EN CHIFFRES ET EN LETTRES.
• Durée de l'engagement (déterminée ou indéterminée) clairement précisée.
• Nature de la caution : simple ou solidaire (la solidaire seule permet de poursuivre le garant en premier).
• Signature manuscrite ET date manuscrite du garant.

Cass. com. 8 juin 2022, n° 20-18.766 : la moindre erreur dans la mention manuscrite entraîne la nullité totale. Pas de rattrapage possible.

2. Le bailleur a-t-il prévenu le garant des impayés ?

Le bailleur DOIT informer le garant du 1er impayé dans les 15 jours suivant l'incident (art. 22-1 loi 89). Sans cette information :

• Tous les intérêts de retard et pénalités sont annulés.
• Le garant ne doit que le principal au jour où il aurait dû être informé.
• En pratique, sur 12 mois d'impayés, le bailleur perd 60-80 % de la créance.

Demande au bailleur la copie de la LRAR d'information envoyée dans les 15 jours du 1er impayé. S'il ne l'a pas, c'est gagné.

3. Caution simple ou solidaire ? La différence change tout

Caution SIMPLE : le bailleur doit d'abord épuiser tous les recours contre le locataire (jugement, saisie, expulsion). Tu peux opposer le bénéfice de discussion et le bénéfice de division (art. 2298-2303 Code civil).

Caution SOLIDAIRE : le bailleur peut t'attaquer directement sans poursuivre le locataire. Mais cette qualité doit être expressément mentionnée — à défaut, c'est une caution simple par défaut.

4. Durée de la caution et fin d'engagement

Si l'acte ne précise PAS de durée déterminée, tu peux résilier à tout moment par LRAR. La résiliation prend effet à la fin du bail en cours (3 ans vide, 1 an meublé).

Si la durée est déterminée (ex : 3 ans renouvelable une fois), tu ne peux pas résilier avant le terme. Mais le renouvellement tacite est NUL s'il n'est pas expressément accepté par toi (Cass. civ. 1re, 5 juill. 2023).

5. La procédure du bailleur respecte-t-elle les délais ?

Le bailleur a 3 ans pour réclamer les loyers impayés (prescription triennale, art. 7-1 loi 89). Au-delà : prescription acquise, tu ne dois plus rien sur la période ancienne.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer par huissier au garant : exige le commandement préalable au locataire (obligatoire avant de t'attaquer en caution simple).

6. La réponse type à envoyer en LRAR au bailleur

Avant tout paiement, envoie une LRAR de contestation listant :

1. Demande de copie de l'acte de cautionnement signé.
2. Demande de copie de la LRAR d'information du 1er impayé.
3. Demande du décompte détaillé mois par mois.
4. Réserve expresse de tous droits, recours et nullités.

Le bailleur dispose de 8 jours pour répondre. À défaut, tu peux saisir le juge des contentieux de la protection (gratuit, sans avocat jusqu'à 10 000 €) pour faire constater la nullité.