Dégradations locatives : les preuves que le bailleur doit fournir
Ton bailleur retient 800 € pour de prétendues dégradations, sans photo ni facture ? La jurisprudence 2024-2025 exige des preuves solides. Ce que tu peux exiger, factuel et sourcé.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur peut retenir une partie de la caution pour des dégradations imputables au locataire — mais pas n'importe comment. Sans preuve documentée, la retenue est contestable et récupérable intégralement.
1. Ce que dit exactement la loi
L'art. 22 loi 89 impose au bailleur de justifier chaque somme retenue sur la caution par des documents probants : état des lieux d'entrée ET de sortie, devis ou factures, photos datées. Sans ces pièces, la retenue est nulle.
2. La distinction vétusté / dégradation
- Vétusté : usure normale liée au temps et à un usage prudent — à la charge du bailleur.
- Dégradation : détérioration anormale imputable au locataire — à sa charge.
- La grille de vétusté (décret 2016-382) permet de calculer un coefficient d'abattement par ancienneté.
- Exemple : moquette de 8 ans usée = vétusté, pas de retenue possible.
3. Les preuves que le bailleur DOIT fournir
La jurisprudence Cass. civ. 3e, 3 nov. 2016 est claire : le bailleur doit produire des photos comparables entrée/sortie (mêmes angles, même éclairage), un devis détaillé ou une facture acquittée, et appliquer la grille de vétusté quand pertinent. Un simple email ou une évaluation forfaitaire ne suffit pas.
4. Devis vs facture : ce qui compte
Le bailleur peut retenir sur devis (Cass. 3e, 12 janv. 2011) mais tu peux exiger la facture réelle une fois les travaux effectués. Si l'écart est important, tu récupères la différence. Si le bailleur ne fait jamais les travaux, il doit rembourser l'intégralité.
5. Le cas des trous de perçage
Rebouchage classique (chevilles, clous) = usage normal, pas de retenue possible. En revanche, trous géants pour meuble mural ou percements structurels = dégradation. Le juge apprécie au cas par cas selon le nombre et la taille.
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6. Marche à suivre pour contester
- Exige par LRAR le détail des retenues (art. 22 al. 5 loi 89) sous 8 jours.
- Compare les photos EDL entrée/sortie (à défaut, la retenue est très fragile).
- Applique la grille de vétusté sur chaque poste.
- Envoie une mise en demeure de remboursement + pénalité 10 %/mois.
- Saisis la CDC gratuite, puis tribunal judiciaire si nécessaire.
7. Combien tu peux récupérer
Statistiquement, 60 à 80 % des retenues pour dégradations sont contestables. En moyenne, les locataires qui contestent récupèrent 450 à 800 € — sans compter la pénalité de 10 %/mois qui s'accumule tant que le bailleur tarde.
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Questions fréquentes
Sans EDL d'entrée, que peut retenir le bailleur ?
Rien, ou presque. L'art. 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Sans EDL contraire signé, aucune dégradation ne peut lui être imputée.
Combien de temps pour envoyer la facture réelle ?
Aucun délai légal strict, mais la jurisprudence exige un délai raisonnable (généralement 6 mois). Au-delà, tu peux exiger la restitution des sommes retenues sur simple devis.
Le bailleur peut-il retenir sur estimation d'artisan ?
Un devis détaillé et signé par un professionnel identifié oui. Une évaluation forfaitaire ou une estimation manuscrite du bailleur : non, la retenue est nulle.
Que faire si les photos EDL sont floues ou absentes ?
L'EDL est réputé fiable seulement s'il est précis et lisible. Photos floues, mentions imprécises (« état correct ») : le doute profite au locataire (art. 1731 Cciv).
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Elle est fortement recommandée mais devient obligatoire seulement si annexée au bail. Sans grille, les usages du secteur (BAJI, ANIL) s'appliquent — et sont plus favorables au locataire.
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