Assurance PNO refacturée au locataire : est-ce légal ?
Ligne « assurance PNO » ou « assurance bailleur » ajoutée sur ton décompte de charges ? C'est illégal : cette assurance concerne le propriétaire et n'est jamais récupérable sur le locataire.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
Sur ton décompte annuel de charges, une ligne « assurance PNO » ou « assurance bailleur » de 80 à 200 € apparaît ? Le bailleur essaie de te faire payer sa propre assurance : c'est strictement interdit par le décret de 1987.
1. Ce qu'est l'assurance PNO
L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) couvre les risques liés à la mise en location : recours des voisins, défaut d'entretien, vacance locative. Elle protège le patrimoine du bailleur, pas le locataire. Obligatoire uniquement en copropriété depuis la loi ALUR.
2. Le décret 87-713 : liste limitative des charges
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste EXHAUSTIVE des charges récupérables sur le locataire : ascenseur, eau chaude, chauffage collectif, gardien, entretien parties communes, taxes locatives. L'assurance PNO n'y figure pas.
3. Sanction : trop-perçu remboursable sur 3 ans
Toute somme prélevée sans base légale = trop-perçu. L'action en répétition de l'indu se prescrit par 3 ans (art. 7-1 loi 89). Sur 150 €/an de PNO facturée sur 3 ans, tu peux récupérer 450 €.
4. Cas des immeubles en copropriété
La PNO du bailleur individuel n'est jamais récupérable. En revanche, l'assurance de la copropriété (parties communes) EST récupérable dans certaines limites, mais uniquement via les charges de copro proprement dites, pas comme ligne séparée facturée par le bailleur.
5. Comment identifier la fraude
- Décompte annuel : ligne « assurance PNO » ou « bailleur ».
- Provisions mensuelles incluant un forfait « sécurité loyer ».
- Facturation additionnelle « garantie propriétaire ».
- Refus du bailleur de fournir la ventilation des charges.
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6. La procédure de contestation
LRAR au bailleur avec référence décret 87-713 + demande de remboursement. Sans réponse sous 15 jours : saisine gratuite de la commission départementale de conciliation (CDC). Sans accord : tribunal judiciaire, procédure simplifiée sans avocat.
7. Vigilance : les autres charges illégales
Souvent facturées à tort : gros travaux (toiture, ravalement), honoraires de syndic, taxe foncière (hors TEOM), assurance du bailleur, frais de gestion. Vérifie chaque année ta régularisation, économies moyennes 200-400 €.
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Questions fréquentes
Le bailleur peut-il vraiment m'obliger à payer sa PNO ?
Non. Toute clause du bail imposant le paiement de la PNO au locataire est nulle (art. 4 loi 89). Seule ton assurance habitation locataire est obligatoire pour toi.
Que faire si je découvre la fraude après 5 ans ?
Tu ne peux récupérer que les 3 dernières années (prescription). Agis vite pour ne pas perdre plus.
L'assurance de copropriété est-elle récupérable ?
Une partie oui (parties communes), mais uniquement via les charges de copro classiques, pas comme ligne « PNO » individuelle facturée par le bailleur.
Le bailleur peut-il refuser de me montrer le détail ?
Non. Il doit tenir les pièces justificatives à ta disposition pendant 6 mois après le décompte (art. 23 al. 4 loi 89).
Puis-je refuser de payer avant d'avoir la ventilation ?
Oui. Sans décompte détaillé, la régularisation est inopposable. Tu peux consigner les provisions à la Caisse des dépôts en attendant.
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