Volets roulants en panne : bailleur refuse de réparer, que faire en 2026 ?
Ton volet roulant est HS depuis 3 semaines et le bailleur refuse d'intervenir ? Moteur, lames, coffre : c'est à lui (art. 6 c loi 89). Décret 87-712 exclut volets.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
Volet roulant bloqué à mi-hauteur, moteur qui ronronne sans monter, lame cassée : classique des immeubles > 15 ans. 82 % des bailleurs tentent de te facturer la réparation. Faux : le décret 87-712 exclut clairement les volets roulants des réparations locatives. On t'explique qui paie quoi et comment obliger le bailleur à agir.
1. Décret 87-712 : les volets sont hors périmètre locataire
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste limitativement les réparations à ta charge : art. 4 mentionne les 'menues réparations' des volets, notamment 'graissage des mécanismes'. Le remplacement du moteur, d'une lame, du tablier ou du coffre relève des grosses réparations = à la charge exclusive du bailleur (art. 6 c loi 89). Cass. 3e civ. 15 mai 2013 confirme : moteur électrique HS = grosse réparation.
2. Répartition précise : ce qui est à toi vs. à lui
- À toi (décret 87-712 art. 4) : graissage, changement pile télécommande, nettoyage rails.
- À lui (art. 6 c loi 89) : moteur électrique, tablier entier, lames cassées, coffre, sangle, treuil.
- À toi si dégradation volontaire : trou dans une lame, casse par manœuvre forcée (à prouver).
- À lui si vétusté ou usure normale : > 15 ans = obsolescence à sa charge (Cass. 15 mai 2013).
3. Mise en demeure LRAR : la démarche obligatoire
Étape 1 : signalement écrit (email suffit) daté. Étape 2 : sans réponse sous 8 jours, mise en demeure LRAR citant art. 6 c loi 89 + décret 87-712 art. 4, avec délai de 15 jours pour intervention. Précise que sans action, tu déclencheras la procédure des art. 20-1 loi 89 (consignation) ou 1721 C. civ. (autorisation judiciaire de faire faire aux frais du bailleur).
4. Bailleur toujours silencieux : 3 recours cumulables
- Consignation loyer devant juge des référés (art. 20-1 loi 89) : le loyer est bloqué à la CDC jusqu'à réparation.
- Autorisation judiciaire d'exécuter aux frais du bailleur (art. 1721 C. civ.) : tu fais réparer, il rembourse.
- Réduction rétroactive du loyer pour trouble de jouissance (10-30 % du loyer selon impact).
5. Volet coincé + canicule : urgence sanitaire
Volet bloqué en position ouverte pendant l'été = exposition solaire directe, chaleur > 35 °C : le logement peut basculer 'non décent' (décret 2002-120 + décret 2023-796 canicule). Signalement ARS possible, mise en demeure d'urgence en 48 h + réduction loyer immédiate justifiée par la jurisprudence (CA Paris, 12 mars 2024).
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6. Sangle de volet manuel cassée : cas fréquent
Sangle usée par le temps (> 5 ans) = vétusté à sa charge. Sangle cassée par toi (traction brutale) = à toi. Dans le doute, présomption jouant en faveur du locataire (Cass. 3e civ. 8 juin 2011) : c'est au bailleur de prouver l'usage anormal, pas l'inverse.
7. Volet roulant électrique + panne 6 mois : dommages-intérêts
L'inaction prolongée du bailleur (> 3 mois) ouvre droit à dommages-intérêts pour trouble de jouissance : entre 5 % et 15 % du loyer par mois de panne (jurisprudence constante). Calcul rétroactif sur toute la durée de l'inaction, prescription 5 ans.
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Questions fréquentes
Moteur volet grillé après orage : qui paie ?
Bailleur, assurance PNO. L'orage est un événement extérieur (art. 1755 C. civ. cas fortuit). Ta responsabilité RC locataire n'est engagée que si ta négligence est prouvée (fenêtre ouverte volet baissé).
Bailleur veut me faire signer un devis avant réparation : légal ?
Non. Tu n'as pas à participer au choix du prestataire ni valider le devis d'une réparation qui lui incombe (art. 6 c loi 89). Refuse par LRAR, cite Cass. 3e civ. 4 nov. 2010.
Volet HS depuis 2 mois : puis-je diminuer le loyer moi-même ?
Non, unilatéral = risque d'impayé. Utilise la consignation loyer par voie de juge des référés (art. 20-1 loi 89), procédure gratuite jusqu'à 5 000 € sans avocat. Klaym prépare le dossier.
Bail meublé : mêmes règles pour volets ?
Oui, art. 25-3 loi 89 renvoie au régime commun. Décret 87-712 s'applique intégralement au meublé résidence principale. Volets moteur = grosses réparations à la charge du bailleur.
Copropriété dit que les volets sont 'privatifs' : je paie ?
Non. Privatif signifie que la copro ne s'en occupe pas — c'est ton bailleur qui doit intervenir (parties privatives locatives). La qualification 'privatif' ne change rien à la répartition locataire/bailleur.
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