Mon propriétaire ne fait pas les réparations : tous vos recours
Chaudière en panne, fuite, fenêtres défaillantes : voici la procédure légale pour forcer votre bailleur à intervenir.
Votre chaudière est en panne depuis 3 semaines, le robinet de la salle de bain fuit, la fenêtre ne ferme plus correctement et votre propriétaire ne répond plus à vos messages ? La loi vous protège, mais il faut suivre une procédure précise pour faire valoir vos droits.
Qui paye quoi ? La répartition légale
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives à la charge du locataire (entretien courant, menues réparations). Tout le reste est à la charge du propriétaire :
- Chaudière, chauffe-eau, ballon d'eau chaude (sauf entretien annuel)
- Toiture, façade, gros œuvre
- Canalisations encastrées, tuyauterie principale
- Fenêtres, volets (remplacement)
- Installation électrique vétuste ou non conforme
- Sols (sauf usure normale du locataire)
Étape 1 : Signaler par écrit
Tout commence par un signalement écrit, daté et conservé. SMS et emails ont valeur de preuve, mais privilégiez la lettre recommandée pour les problèmes graves. Décrivez précisément le dysfonctionnement, joignez des photos si possible, et demandez une intervention dans un délai raisonnable (15 jours pour un confort, 48h pour une urgence type chaudière en hiver).
Étape 2 : Mise en demeure
Sans réponse sous 15 jours, passez à la mise en demeure formelle. Citez l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (« le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu ») et l'article 1719 du Code civil.
Étape 3 : Saisir la commission départementale de conciliation
Gratuite et rapide (2-3 mois), la commission tente une conciliation amiable. Sa saisine est obligatoire avant le juge pour certains litiges et fortement recommandée. Le compte-rendu sera utile au juge.
Étape 4 : Le juge des contentieux de la protection
Vous pouvez demander :
- L'exécution forcée des travaux sous astreinte (50 à 200 €/jour de retard)
- Une réduction de loyer rétroactive (jusqu'à 30-50% selon la gêne)
- Des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance
- L'autorisation de faire les travaux d'office aux frais du bailleur
Ne jamais cesser de payer le loyer
Même en cas de manquement grave du bailleur, vous ne pouvez pas légalement arrêter de payer le loyer sans autorisation du juge. Cela vous exposerait à une procédure d'expulsion.
Cas d'urgence : que faire ?
En cas d'urgence vitale (fuite de gaz, électrocution, absence totale de chauffage en hiver), vous pouvez engager les travaux nécessaires vous-même puis vous faire rembourser, à condition de respecter ces règles :
- Constater le danger par un professionnel (devis + diagnostic)
- Tenter de joindre le bailleur (téléphone, SMS, email)
- Engager uniquement les réparations strictement nécessaires
- Conserver toutes les factures pour remboursement
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Questions fréquentes
Mon propriétaire refuse de payer la chaudière, que faire ?
Le remplacement de la chaudière est à sa charge. Mise en demeure puis saisine du juge avec demande de travaux d'office. Vous pouvez aussi obtenir une réduction de loyer.
Puis-je arrêter de payer le loyer si le logement n'est pas entretenu ?
Non, jamais sans autorisation judiciaire préalable. Le risque d'expulsion est immédiat. La voie légale est la consignation des loyers ordonnée par le juge.
Le propriétaire peut-il refuser de faire des travaux pour cause de coût ?
Non. Sa qualité de bailleur lui impose d'entretenir le logement, indépendamment du coût. Le seul cas d'exception est la vétusté générale du bâtiment justifiant une démolition.