Travaux du propriétaire pendant la location : droits du locataire, indemnité et réduction de loyer 2026

Juin marque le début de la saison des travaux. Et si vous êtes locataire, c'est aussi le moment où vous recevez un coup de fil ou un courrier : « Le propriétaire va faire des travaux dans l'appartement. » Peu importe que ce soit une rénovation esthétique, une réparation urgente ou une réhabilitation complète — vos droits sont précisément encadrés. Voici ce que la loi du 6 juillet 1989 et le Code civil vous garantissent en 2026.

1. Le propriétaire peut-il faire des travaux pendant la location ?

Oui, le bailleur a le droit d'effectuer des travaux dans le logement loué. C'est même une obligation lorsqu'il s'agit de maintenir le logement en état de décence (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Mais ce droit n'est pas absolu : il doit respecter votre droit à la jouissance paisible du logement.

2. Les trois types de travaux et vos droits

Travaux d'entretien et de réparation

Ces travaux sont à la charge du bailleur (article 6). Il doit les réaliser pour maintenir le logement décent. Vous ne pouvez pas les refuser, sauf s'ils rendent le logement temporairement inhabitable.

• Réparation du chauffage, de la plomberie, de l'électricité
• Traitement des infiltrations et humidité
• Réparation de la toiture ou des menuiseries
• Remplacement d'équipements en panne (chaudière, VMC, etc.)

Travaux d'amélioration

Ces travaux visent à moderniser le logement (isolation, rénovation de la cuisine, remplacement des fenêtres). Le bailleur y a droit, mais il doit respecter votre droit au logement. S'ils durent plus de 21 jours et vous empêchent d'habiter normalement, vous avez droit à une indemnité d'occupation.

Travaux lourds ou de reconstruction

Lorsque les travaux rendent le logement totalement inhabitable (démolition de murs porteurs, rénovation complète), le bailleur doit vous proposer un hébergement temporaire ou verser une indemnité. Vous pouvez aussi demander la résiliation du bail si le logement est indisponible pour une longue durée.

3. L'indemnité d'occupation : quand et combien ?

L'indemnité d'occupation est due lorsque les travaux d'amélioration ou de réhabilitation vous empêchent d'utiliser normalement le logement pendant plus de 21 jours consécutifs. Elle vise à compenser la gêne subie.

• Montant : généralement entre 30 % et 50 % du loyer mensuel, selon l'importance de la gêne.
• Durée : calculée au prorata du nombre de jours de gêne.
• Si vous devez quitter le logement temporairement : l'indemnité peut atteindre 100 % du loyer + les frais d'hébergement.

4. La réduction de loyer pour trouble de jouissance

Même en dessous de 21 jours, si les travaux créent un trouble anormal de jouissance (bruit constant, poussière, accès impossible à certaines pièces), vous pouvez demander une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi.

Cette réduction peut être demandée :

• Par écrit au propriétaire, avec description du trouble et estimation du préjudice.
• Via une mise en demeure si le propriétaire refuse de discuter.
• Par voie judiciaire si aucun accord n'est trouvé.

La jurisprudence retient généralement une réduction de 10 % à 30 % du loyer mensuel selon l'intensité du trouble. Pour des travaux très invasifs (perforateurs toute la journée, absence d'eau courante), elle peut atteindre 50 % ou plus.

5. Refuser les travaux : quand c'est possible

Vous ne pouvez pas refuser les travaux d'entretien et de réparation nécessaires. En revanche, vous pouvez refuser :

• Les travaux purement esthétiques qui n'améliorent pas la décence (changer le carrelage par goût personnel du propriétaire).
• Les travaux pendant des horaires inhabituels (avant 8h, après 20h, week-ends sans accord).
• Les travaux sans préavis suffisant (moins de 48h, sauf urgence).
• Les travaux qui rendent le logement dangereux ou inhabitable sans proposition d'hébergement.

6. Les travaux d'urgence : pas de préavis

En cas d'urgence (fuite d'eau majeure, risque d'effondrement, incendie, coupure de gaz), le propriétaire (ou ses mandataires) peut entrer sans préavis et même sans votre présence. Vous devez cependant en être informé dans les meilleurs délais.

• Fuite d'eau infiltrant les murs ou les étages inférieurs
• Court-circuit ou risque électrique imminent
• Odeur de gaz ou fuite de gaz
• Dégâts structurels mettant en danger l'intégrité du bâtiment

7. Qui paie le déménagement temporaire ?

Si les travaux vous obligent à quitter le logement temporairement (plus de 30 jours de gêne ou logement totalement inhabitable), le propriétaire doit soit vous proposer un logement de remplacement équivalent, soit prendre en charge vos frais d'hébergement temporaire (hôtel, location meublée). À défaut, ces frais sont intégrés dans l'indemnité d'occupation.

8. Recours si le propriétaire abuse

Si le propriétaire entre sans prévenir, fait des travaux non justifiés, refuse l'indemnité, ou vous harcèle pour accepter des travaux invasifs, vous disposez de plusieurs recours :

1. Envoyer une mise en demeure rappelant vos droits et les obligations du bailleur.
2. Saisir la commission départementale de conciliation (gratuit).
3. Demander au juge une injonction de faire cesser les troubles.
4. Réclamer des dommages-intérêts pour trouble anormal de jouissance.
5. En cas d'intrusions répétées : plainte pour violation de domicile.