Fenêtres passoire thermique : forcer le bailleur 2026
Depuis 2025, un logement DPE F est juridiquement indécent. Fenêtres simple vitrage = cause n°1. Comment forcer le remplacement et récupérer une part du loyer sur 3 ans.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
Depuis le 1er janvier 2025, la loi Climat & Résilience interdit la location des logements DPE G, et depuis 2028 elle interdira les DPE F. En 2026, un logement DPE F est déjà considéré comme indécent par la jurisprudence, ouvrant droit à réduction de loyer, injonction de travaux et résiliation aux torts du bailleur. Les fenêtres en simple vitrage sont la cause n°1 d'un mauvais DPE.
1. Ce que dit la loi sur les fenêtres
Le décret 2002-120 modifié (art. 3) impose une « enveloppe du logement protégeant contre les infiltrations d'air parasites ». Les fenêtres en simple vitrage, mal jointes ou mal isolées, avec courants d'air visibles, remplissent le critère d'indécence dès lors que la température intérieure descend sous 18°C par temps froid (norme DGS 2013).
2. Comment prouver que tes fenêtres sont indécentes
- DPE récent classant le logement F ou G (à demander au bailleur, art. 3-3 loi 89).
- Photos datées des fenêtres, joints, fissures, condensation intérieure.
- Relevés de thermomètre intérieur < 18°C à plusieurs reprises, hiver.
- Factures d'énergie anormalement élevées (> 30 €/m²/an pour le chauffage).
- Attestation d'un artisan certifié RGE constatant le simple vitrage et son inefficacité.
3. La procédure LRAR : ta première étape
Envoie une LRAR au bailleur avec toutes les preuves ci-dessus. Formule claire : « Je vous mets en demeure de remplacer les menuiseries au titre de votre obligation de décence (art. 6 loi 89 + décret 2002-120) dans un délai de 2 mois ». Sans réponse ou refus, tu passes à l'étape 4.
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4. Saisir le juge des contentieux de la protection (JCP)
Sans avocat, gratuit. Le JCP peut ordonner : (a) le remplacement des fenêtres sous astreinte (50 à 200 €/jour de retard), (b) une réduction de loyer rétroactive sur 3 ans, (c) le versement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance (500 à 3 000 €). Délai moyen : 4 à 8 mois.
5. Barème de réduction du loyer
- DPE F + fenêtres simple vitrage : réduction 15 à 25 % du loyer sur toute la période.
- DPE G + fenêtres dégradées : réduction 25 à 40 % + injonction travaux immédiate.
- Logement inhabitable l'hiver (< 12°C) : suspension totale du loyer + relogement.
- Restitution rétroactive plafonnée à 3 ans (prescription art. 2224 C. civ.).
6. Les recours si le bailleur augmente le loyer après travaux
Une simple mise aux normes de décence NE peut PAS donner lieu à augmentation de loyer. Le bailleur ne peut majorer que s'il réalise des travaux d'amélioration au-delà du strict nécessaire (art. 17-1 II loi 89) : dans ce cas, la majoration est limitée à 15 % du coût TTC répercuté sur 8 ans, avec accord préalable écrit du locataire (LRAR).
7. Cas particulier : copropriété
Si les fenêtres sont parties communes (façade), le bailleur peut invoquer l'attente d'une décision d'assemblée générale. Ce n'est PAS un motif d'exonération : il doit engager les démarches auprès du syndic sous 3 mois. À défaut, la responsabilité personnelle du bailleur est engagée (Cass. civ. 3e, 15 déc. 2021).
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Questions fréquentes
Puis-je faire les travaux moi-même et déduire du loyer ?
Non sans autorisation JCP préalable. Une déduction unilatérale du loyer est considérée comme un impayé, ouvrant la clause résolutoire. La procédure sécurisée : LRAR + JCP + autorisation judiciaire.
Mon bail date d'avant 2002 : la décence s'applique-t-elle ?
Oui. L'obligation de décence est d'ordre public et s'applique à tous les baux en cours, quelle que soit leur date de signature. Aucune clause du bail ne peut y déroger.
Le bailleur refuse en invoquant l'ANAH : est-ce valable ?
Non. Attendre une subvention ANAH n'est pas un motif légitime de retard. Le bailleur peut solliciter l'ANAH en parallèle mais doit engager les travaux dans le délai de 6 mois maximum.
Puis-je résilier le bail immédiatement ?
Oui si le juge constate l'inhabitabilité (art. 20-1 loi 89) : résiliation aux torts du bailleur + remboursement du déménagement + dommages-intérêts. Sinon préavis normal (3 mois hors zone tendue).
Les films isolants provisoires suffisent-ils au bailleur ?
Non. La jurisprudence considère qu'ils ne remplissent pas l'obligation de décence : le bailleur DOIT changer les menuiseries. Les films sont une solution de dépannage à ta charge.
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