Congé pour vente : ton droit de préemption locataire 2026
Congé pour vente à échéance du bail = droit de préemption automatique. Le bailleur doit t'offrir le logement en priorité au prix et conditions du congé. Comment l'exercer et attaquer une vente pirate.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
Le congé pour vente à l'échéance du bail (art. 15-II loi 89) déclenche automatiquement le droit de préemption du locataire : le bailleur DOIT te proposer le logement en priorité, au prix et conditions annoncés dans le congé. Tu as 2 mois pour accepter, refuser ou négocier.
1. Le mécanisme du droit de préemption locataire
L'art. 15-II loi 89 impose au bailleur qui donne congé pour vendre de faire une offre de vente au locataire, valant offre au sens de l'art. 1114 Code civil. L'offre doit contenir : prix, conditions de vente, description du bien. Elle est valable 2 mois. Le silence du locataire vaut refus.
2. Délais et forme du congé pour vente
- Préavis 6 mois avant l'échéance du bail (contre 3 mois pour reprise ou motif légitime).
- LRAR obligatoire, ou acte d'huissier, ou remise en main propre contre décharge.
- Mention obligatoire : prix, conditions, description du bien + reproduction intégrale des 5 premiers alinéas de l'art. 15-II.
- À défaut de mention légale complète, le congé est nul (Cass. civ. 3e, 20 nov. 2013).
3. Comment exercer ton droit de préemption
Envoie une LRAR d'acceptation dans les 2 mois de la réception du congé. À réception, tu disposes de 2 mois supplémentaires pour signer (4 mois si tu recours à un prêt bancaire, avec clause suspensive). Le bailleur ne peut pas revenir sur sa vente ni augmenter le prix.
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Klaym génère ta lettre d'acceptation avec toutes les mentions requises (prix, conditions, délai financement) + la lettre de contestation si le congé ne mentionne pas l'art. 15-II. Un vice de forme = congé nul, bail renouvelé de plein droit.
4. Si le bailleur vend à un tiers à un prix inférieur
Si après ton refus le bailleur vend à un tiers à des conditions plus avantageuses (prix inférieur ≥ 10 % ou modalités différentes), il doit à nouveau te proposer le bien au nouveau prix. Le notaire est tenu de vérifier ce point sous peine de responsabilité (art. 15-II al. 6). À défaut, tu peux te substituer à l'acquéreur pendant 1 mois après la notification du notaire, ou 6 mois si aucune notification n'a été faite.
5. Congé pour vente d'un logement vendu par lots
Depuis la loi Aurillac (2006) et la loi ALUR, la vente à la découpe d'un immeuble en lots impose un droit de préemption RENFORCÉ : le locataire bénéficie d'un préavis prorogé et d'un premier droit de préemption au stade de la mise en copropriété. Toute vente en lots après congé pour reprise dans les 3 ans est présumée frauduleuse.
6. Prix manifestement surévalué : recours
Le congé pour vente à un prix manifestement supérieur au marché est requalifié en congé abusif (Cass. civ. 3e, 17 déc. 2015). Preuves : 3 estimations d'agences ou expertise immobilière. Sanction : nullité du congé + dommages-intérêts. La chambre de conciliation départementale peut être saisie gratuitement.
7. Congé pour vente aux locataires protégés
Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond (26 826 € annuels en Île-de-France 2026) ne peut recevoir de congé pour vente sans relogement adapté proposé par le bailleur (art. 15-III). Sanction : nullité du congé. Le bailleur âgé (>65 ans) échappe à cette obligation.
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Questions fréquentes
Le bailleur peut-il vendre en cours de bail ?
Oui, mais l'acquéreur reprend le bail aux mêmes conditions jusqu'à échéance (art. 1743 Code civil). Aucun droit de préemption tant que le bail n'arrive pas à terme, sauf vente à la découpe d'immeuble entier.
Je paie mon loyer à qui pendant la vente ?
Au bailleur actuel jusqu'à ce que l'acquéreur t'ait notifié par LRAR le transfert de propriété avec ses coordonnées bancaires. À défaut, tout paiement au bailleur reste libératoire.
Puis-je acheter au prix du marché plutôt qu'au prix du congé ?
Non. Le prix du congé est le prix de l'offre. Tu ne peux ni le baisser unilatéralement ni négocier une décote automatique. Une contre-offre est possible mais non contraignante pour le bailleur.
Que se passe-t-il si je ne réponds pas dans les 2 mois ?
Silence = refus. Le bailleur peut alors vendre à un tiers aux mêmes conditions. À prix inférieur, il doit revenir vers toi (second droit de préemption).
Un congé pour vente reçu à 5 mois de l'échéance est-il valable ?
Non. Le préavis légal est de 6 mois PLEINS avant l'échéance du bail. Un congé tardif est nul et le bail est reconduit pour 3 ans (personne physique) ou 6 ans (personne morale).
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