Congé vente : locataire protégé (âge + revenus) 2026

L'art. 15-III loi 89 protège spécialement les locataires âgés de plus de 65 ans dont les revenus annuels ne dépassent pas le plafond PLUS. Le bailleur qui souhaite donner congé pour vendre ou reprendre doit d'abord proposer un relogement adapté. À défaut, le congé est nul de plein droit et le bail se poursuit tacitement.

1. Les deux conditions cumulatives pour être protégé

Être locataire protégé exige (a) avoir plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, ET (b) percevoir des ressources annuelles inférieures au plafond PLUS en vigueur. En 2026, ce plafond est révisé chaque 1er janvier par arrêté ministériel selon la zone géographique du logement.

2. Plafonds de ressources 2026

• Zone A bis (Paris) : 25 226 €/an pour 1 personne, 37 686 € pour 2.
• Zone A : 25 226 €/an personne seule, 37 686 € pour un couple.
• Zone B1 : 20 549 €/an pour 1 personne, 27 435 € pour 2.
• Zone B2 et C : 18 493 €/an personne seule, 24 691 € pour 2.
• Référence : revenu fiscal N-2 (avis d'imposition 2024 pour un congé en 2026).

3. Obligation de relogement du bailleur

Le bailleur doit proposer un logement correspondant aux besoins et possibilités du locataire, situé dans le même arrondissement (Paris) ou dans les communes limitrophes (province). Le loyer et les charges doivent être compatibles avec les ressources. Un logement trop éloigné, trop cher ou inadapté (étage sans ascenseur pour senior) est refusable sans faire perdre la protection.

4. L'exception : bailleur âgé et modeste

L'art. 15-III al. 2 prévoit une contre-exception : si le bailleur a lui-même plus de 65 ans OU des ressources inférieures au plafond PLUS, il est dispensé de l'obligation de relogement. Ces deux conditions s'apprécient à la date de délivrance du congé. Un bailleur qui invoque cette exception doit joindre à son congé la preuve de son âge et de son avis d'imposition.

5. Procédure de contestation du congé

1. Étape 1 — Vérification : rassembler ton avis d'imposition N-2 et ta pièce d'identité.
2. Étape 2 — LRAR au bailleur invoquant l'art. 15-III et la nullité du congé.
3. Étape 3 — Saisine du JCP (gratuit, sans avocat) sous 3 mois si le bailleur maintient.
4. Étape 4 — Injonction judiciaire : le bail se poursuit, dommages-intérêts jusqu'à 5 000 €.

6. Les erreurs qui font perdre la protection

Trois pièges fréquents : (a) revenu fiscal calculé sur l'année en cours au lieu de N-2, (b) oubli d'invoquer la protection dans le délai de 2 mois du congé, (c) acceptation implicite du congé par départ volontaire avant l'échéance. La protection ne s'applique pas non plus si le bail a été renouvelé après l'âge de 65 ans sans que le bailleur ait été informé.

7. Cumul avec le droit de préemption

Le locataire protégé conserve intégralement son droit de préemption en cas de congé pour vendre (art. 15-II loi 89). Si le bailleur ne propose pas de relogement, le congé est nul et la préemption devient sans objet : tu restes locataire. Si le relogement est proposé et refusé, tu peux quand même préempter le logement actuel.