Dégât des eaux causé par le voisin : que couvre ton assurance en 2026
L'appartement du dessus a fui chez toi — plafond éclaté, parquet gondolé, vêtements foutus. Voici comment ton assurance habitation te rembourse intégralement, sans franchise et sans procès, grâce à la convention IRSI.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
Tu rentres chez toi, le plafond de la chambre s'effondre, tout est trempé. L'eau vient de chez le voisin du dessus (chaudière, machine à laver, fuite de canalisation). Tu paniques : qui paye ? Tu vas devoir avancer combien ? Bonne nouvelle : depuis la convention IRSI, c'est ton assureur qui gère TOUT directement avec celui du voisin, et tu ne paies en général rien.
1. La convention IRSI : ton assurance gère, point
Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) s'applique à TOUS les dégâts des eaux entre voisins assurés. Elle simplifie radicalement la procédure : un seul assureur (le tien) gère ton dossier, l'expertise, l'indemnisation. Il se fait rembourser plus tard par l'assureur du voisin responsable. Tu n'as RIEN à faire avec l'assurance d'en face.
La convention s'applique automatiquement pour les sinistres < 5 000 € HT. Au-delà, c'est l'expertise classique mais ton assureur reste ton seul interlocuteur.
2. La déclaration : 5 jours ouvrés, par tout moyen
Tu as 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre pour le déclarer à ton assureur (art. L.113-2 Code des assurances). Mode :
- Espace client en ligne (le plus rapide, gardé en preuve).
- Téléphone au 39xx + mail de confirmation.
- Constat amiable de dégât des eaux (CADE) téléchargeable sur le site de l'assureur — à signer avec le voisin si possible.
Documente : photos datées de chaque pièce, vidéos, liste des objets endommagés avec valeur d'achat estimée.
3. Franchise : combien sors-tu vraiment de ta poche ?
Bonne nouvelle : avec la convention IRSI, si le voisin est responsable et son assureur l'admet, ton assureur fait jouer le RECOURS et te rembourse ta franchise. Tu ne paies au final que si :
- Le voisin n'est pas assuré (rare, 90 % des bailleurs sont couverts).
- Le voisin nie sa responsabilité et l'expertise ne tranche pas.
- Ton contrat MRH est en formule basique sans option « renoncé à recours »
Franchise moyenne sur un MRH : 120 à 250 €. Garde-le en tête, et pour les sinistres > 500 €, c'est largement compensé par les remboursements à neuf.
4. Ce qui est couvert (et ce qui ne l'est pas)
COUVERT en standard MRH :
- Remise en état des revêtements (peinture, papier peint, parquet, sol vinyle, faïence).
- Mobilier endommagé (à neuf si < 2 ans, vétusté appliquée au-delà).
- Vêtements abîmés (à neuf si garantie option, sinon -10% par an).
- Électroménager mort de l'eau (frigo, machine à laver, télé tombée).
- Frais d'hébergement temporaire si le logement est inhabitable (hôtel, Airbnb plafonné).
- Frais de recherche de fuite chez toi ET chez le voisin (depuis 2020).
NON COUVERT (en général, sauf option) :
- Objets de valeur > 1 500 € sans déclaration préalable (bijoux, œuvres d'art).
- Dommages indirects (perte de revenu si tu travailles à domicile, sauf option pro).
- Espèces et titres au porteur perdus dans l'eau.
5. Le piège du défaut d'entretien
Si l'expert constate que le sinistre vient d'un défaut d'entretien de TES équipements (joint de robinet pourri, machine à laver mal raccordée par tes soins), c'est TOI le responsable. Ton assureur indemnise les voisins, mais te facture une majoration de prime l'année suivante (jusqu'à +50 %).
Entretien locatif vs propriétaire
Le décret 87-712 sur les réparations locatives liste précisément ce qui est de TA responsabilité : joints, flexibles, débouchage. Le reste (canalisations encastrées, chaudière collective, étanchéité) reste au bailleur — qui peut être attaqué directement par l'assureur via recours.
6. Recours contre le bailleur s'il refuse de réparer la source
Si la fuite vient des parties communes (canalisations encastrées, toiture) ou d'un défaut d'équipement fourni (chaudière en panne, joint étanchéité dégradé), c'est le bailleur qui doit réparer la SOURCE — pas seulement l'assurance qui rembourse les conséquences.
Procédure : LRAR de mise en demeure rappelant les art. 6 loi 89 et 1719 Code civil, délai 15 jours. Sans action, tu peux saisir le juge des contentieux de la protection en référé pour faire ordonner les travaux sous astreinte.
7. Pas d'assurance habitation ? Conséquences
L'assurance habitation est OBLIGATOIRE pour le locataire (art. 7-g loi 89). Sans elle, en cas de sinistre :
- Tu paies INTÉGRALEMENT les dégâts chez tes voisins (peut monter à 20-50 000 €).
- Tu n'as aucun remboursement pour tes propres biens abîmés.
- Le bailleur peut résilier ton bail (clause de plein droit dans tous les baux types).
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Questions fréquentes
Qui paye la franchise au final ?
Si le voisin est responsable ET assuré, son assureur rembourse ta franchise via le recours IRSI. Sinon, c'est toi qui la supportes — sauf option « rachat de franchise » dans ton contrat.
Le voisin refuse de signer le constat amiable. Que faire ?
Pas grave : déclare seul à ton assureur avec tes photos, ton constat unilatéral, le nom et l'adresse du voisin. L'expert ira sur place, le voisin sera contacté par son assureur.
Mon assurance refuse de me rembourser à neuf mes meubles abîmés. Légal ?
Vérifie ta formule : « valeur d'usage » (avec vétusté) ou « valeur à neuf » (option). Si tu as l'option à neuf, c'est dans tes conditions générales — exige le remboursement intégral avec le contrat à l'appui.
Combien de temps l'assureur a-t-il pour me rembourser ?
Sans expertise : 30 jours après accord. Avec expertise : 60 jours après le rapport. Au-delà, intérêts légaux + lettre de réclamation puis médiation de l'assurance (gratuite).
Le bailleur peut-il me résilier le bail pour ce dégât des eaux ?
Non si le sinistre n'est pas de ton fait (vient du voisin ou d'une partie commune). Oui s'il prouve un défaut d'entretien grave de ta part, mais seulement avec procédure judiciaire complète.
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