Décès du locataire : droits du conjoint, transfert du bail et préavis (2026)
Décès d'un locataire : le bail n'est pas rompu automatiquement. Conjoint, PACS, concubin, enfants — voici qui peut rester et combien de temps.
Équipe juridique Klaym
Rédigé et vérifié par des juristes spécialisés en droit du logement (loi du 6 juillet 1989).
Le décès d'un locataire ne met pas fin au bail. La loi du 6 juillet 1989 (article 14) prévoit un transfert automatique du bail à plusieurs personnes proches du défunt — ce qui protège le conjoint survivant, le partenaire de PACS, et même certains concubins notoires. Voici exactement comment ça marche en 2026.
Qui a droit au transfert du bail ?
L'article 14 énumère les bénéficiaires possibles, dans cet ordre de priorité :
- Le conjoint marié — transfert automatique, sans condition de durée de vie commune.
- Le partenaire lié par un PACS — transfert automatique aux mêmes conditions.
- Les descendants vivant avec le défunt depuis au moins 1 an à la date du décès.
- Les ascendants vivant avec le défunt depuis au moins 1 an.
- Le concubin notoire vivant avec le défunt depuis au moins 1 an.
- Les personnes à charge vivant avec le défunt depuis au moins 1 an.
Cas du conjoint marié
Le conjoint survivant est cotitulaire de plein droit du bail (art. 1751 du Code civil), même s'il n'a jamais signé. Il continue le bail comme si rien n'était, sans démarche particulière — il prévient simplement le bailleur du décès.
Comment notifier le décès au bailleur
Envoie une lettre recommandée avec AR sous 1 mois, contenant :
- L'acte de décès (copie intégrale, à demander en mairie)
- Le justificatif de ton lien avec le défunt (livret de famille, PACS, certificat de concubinage)
- Pour les descendants/ascendants/concubins : preuve de vie commune ≥1 an (quittances, factures, attestations)
- Le RIB pour la suite des paiements de loyer
Si personne ne reprend le bail : le préavis réduit à 1 mois
Si aucun héritier ne demande le transfert, le bail prend fin et les héritiers doivent libérer le logement avec un préavis réduit à 1 mois (au lieu de 3). Ce préavis court à compter de la lettre de notification au bailleur. Tous les meubles et effets personnels doivent être enlevés.
Caution et solidarité
La caution solidaire ne survit pas automatiquement au décès du locataire. Vérifie ce que dit l'acte de caution : la plupart prévoient une cessation immédiate au décès. Si ton bailleur réclame des loyers au garant après le décès, c'est probablement abusif.
Le bailleur refuse le transfert : tes recours
Le bailleur ne peut pas refuser un transfert légitime. S'il le fait :
- Mise en demeure par LRAR rappelant l'article 14 de la loi 1989 et les justificatifs fournis.
- Saisine du juge des contentieux de la protection (gratuit, sans avocat <10 000 €).
- Demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et trouble dans la jouissance.
Cas particulier : décès dans un meublé
Le régime du meublé est identique sur le transfert : conjoint, PACS et concubins notoires bénéficient des mêmes droits. Seule différence : préavis de 1 mois en cas de non-reprise (au lieu de 1 mois pour le vide en zone tendue / 3 mois sinon), ce qui simplifie la sortie.
Restitution de la caution du défunt
Si le bail prend fin, la caution doit être restituée aux héritiers dans les mêmes délais légaux : 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois sinon. Les pénalités de retard de 10 %/mois s'appliquent normalement. Klaym peut générer la mise en demeure si le bailleur tarde.
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Questions fréquentes
Mon conjoint est décédé, dois-je signer un nouveau bail ?
Non. En tant que conjoint, tu es cotitulaire de plein droit. Tu prends la suite du bail existant, sans avenant ni nouveau dépôt de garantie.
Mon père est décédé, je vivais avec lui depuis 2 ans, ai-je le droit de rester ?
Oui. En tant que descendant vivant avec lui depuis plus d'1 an, tu bénéficies du transfert. Envoie la demande au bailleur avec les justificatifs (factures, quittances à ton nom).
Le concubin peut-il rester ?
Oui, à condition de prouver le concubinage notoire (vie commune stable et continue) depuis au moins 1 an. Un certificat de concubinage de mairie, des factures communes ou des témoignages suffisent.
Et si je ne veux pas reprendre le bail ?
Lettre recommandée AR au bailleur dans le mois suivant le décès : préavis réduit à 1 mois. Le bail prend fin sans pénalité pour les héritiers.